Loi Denormandie : des réductions d’impôts pour la rénovation

Loi Denormandie : rénover dans le centre des villes moyennes

Le ministre chargé de la ville et du logement Julien Denormandie vient de présenter le volet fiscal d’accompagnement pour la rénovation des logements anciens – appelé loi Denormandie. Celui-ci s’inscrit dans le cadre de loi de l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN). Dans son axe 2, cette loi prévoit l’amélioration du cadre de vie en dynamisant l’aménagement des territoires. La loi Denormandie et pas loi De Normandie comme on peut le lire un peu partout, bénéficie essentiellement à 222 villes moyennes, dans le cadre du plan action cœur de ville. Le premier des cinq axes de ce plan a pour objectif de rendre attractive l’offre d’habitat existante. Ilcrée un dispositif calqué sur celui de la loi Pinel ancien, qu’il a vocation à remplacer dès janvier 2 019.

Obligation de réaliser des travaux avec la loi Denormandie

L’objectif est de favoriser la rénovation des immeubles anciens qui sont implantés dans les centres-villes. Pour bénéficier d’une réduction d’impôts, l’investisseur doit pouvoir prouver qu’il engage des travaux important. Ceux-ci doivent correspondre au minimum de 25 % du prix d’acquisition de l’immeuble. Le ministre a présenté la mesure dans une interview au journal les échos le 3 décembre dernier.

Il ne doit pas faire les travaux lui-même, mais faire appel à des artisans ou des professionnels du bâtiment. En échange, il devrait être autorisé à bénéficier du taux du TVA réduit de 10 %, ou même super-réduit de 5.5 %. Par ailleurs, il ne sera pas possible d’en déduire le montant des revenus fonciers.

La loi Denormandie au chevet des villes moyennes

Avec ce nouveau texte, le ministre a souhaité initier un mouvement de réhabilitation des centres villes. Il a aussi comme ligne d’horizon de lutter contre leur désertification dans les villes moyennes. Ceci pour inciter à l’investissement dans les zones urbaines qui sont composées de nombreux bâtiments d’habitation vacants, ou qui requièrent de lourds travaux de rénovation.

Avantage, le zonage Pinel ou Cosse n’est ici pas pris en compte. Le logement doit simplement être situé en centre-ville. Les travaux ne sont pas soumis au respect de normes de réhabilitation, ni de normes de performances énergétiques. Point commun avec le dispositif Pinel, le plafond du coût de l’opération. Il est fixé à 300 000 € et 5 500 € du m2.

Bien calculer l’avantage fiscal de la loi Denormandie

La réduction d’impôts accordée peut s’élever à 21 % si l’investisseur s’engage à louer le bien sur 12 ans. Comme pour le Pinel, la réduction tombe à 12 % s’il s’engage à louer sur 6 ans, et 18 % pour 9 ans. Loyers et revenus des occupants sont plafonnés sous les mêmes conditions que le dispositif Pinel. La mesure n’est pas cumulable avec le déficit foncier. Enfin, le bien devra avoir été acquis entre le 1er janvier 2 019 et le 31 décembre 2 021.

De plus, avant de vous lancer, pensez à la concurrence. Celle des investissements Pinel, des OPHLM qui proposent des logements neufs de bonne qualité à des loyers très bas. Et enfin les investissements sous loi Cosse (avantages fiscaux contre location d’un bien à loyer modéré ou très modéré).

Déficit foncier ou loi Denormandie ?

Suivant votre taux marginal d’imposition et la proportion de travaux engagés, les deux dispositifs ne procurent pas les mêmes avantages. Cependant, lorsque les travaux ne dépassent pas le minimum de 25 %, pour un projet de 100 000 € (coût total), c’est le dispositif loi Denormandie qui reste le plus intéressant. Ceci pour tous les taux marginaux d’imposition.

Connaître la ville concernée par la loi Denormandie

En revanche, pour sécuriser l’investissement, il est nécessaire de bien connaître la ville envisagée. Pour celles situées en région parisienne (une vingtaine), la tension sur le logement est telle que les questions ne se posent pas. Mais pour les autres communes françaises concernées, mieux vaut connaître parfaitement le territoire. Par ailleurs, d’autres villes, qui ne sont pas signataires du plan d’action cœur de ville, pourraient bénéficier de la mesure. Celles dont un besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est fortement marqué (la liste serait fixée par arrêté ministériel).

La qualité des logements est le but de la loi Denormandie

La loi Denormandie favorise la rénovation de logements existants, pour améliorer la qualité de l’offre des villes moyennes ou en souffrance. Il ne s’agit pas de traiter une pénurie de quantité de logements, mais une pénurie de qualité. Ainsi, chaque ville étant particulière, la rentabilité du projet dépend directement de l’emplacement du logement. Elle est fonction de topographies, rues, projets urbains, et situations sociales et économiques. La très bonne connaissance constitue une protection contre les mauvaises surprises. Dans cette situation, un conseil avisé, personnalisé, prodigué par un professionnel qui vous connaît et connaît son secteur, est essentiel.

Un pari sur l’avenir avec la loi Denormandie

La loi Denormandie est, de plus, une belle opportunité. Ceci, dans le cadre d’un rééquilibrage de l’aménagement du territoire voulu par les pouvoirs publics. Mais aussi eu égard à l’évolution de la société vers le développement durable (réduction des déplacements). Quand la plupart des emplois se situent en ville, la demande de logement urbain ne peut qu’augmenter. Un projet loi denormandie sera alors un pari sur l’avenir.