Les nouveautés de la loi de finance 2019 : l’essentiel

Publiée au journal officiel le 30 décembre 2018, la loi de finance 2019 apporte, comme chaque année, son lot de nouveautés. Le dispositif Pinel est prorogé. Côté lmnp et revenus fonciers, les loyers imposables feront l’objet d’un acompte par prélèvement bancaire. Une option a été créée pour les associés de SCI, qui peuvent désormais renoncer aux choix de l’IS dans les 5 ans. Des restrictions prenant effet dès 2020 pour la nue-propriété. Le résumé sur ces points et quelques autres de la loi de finance 2019.

Le dispositif Pinel est prorogé, complété avec l’acompte de 60 % dès janvier

Concernant le dispositif Pinel 2019, les conditions d’accès et plafonds de ressources ne bougent pas, ce, au moins jusqu’à la fin de l’année. Nouveauté, les non-résidents qui avaient investi dans un bien Pinel conservent le bénéfice des réductions d’impôts jusqu’à la fin des années qui restent à courir. Attention, pour les zones B2 et C, la date d’extinction du dispositif est repoussée au 15 mars. Cependant, pour en bénéficier, il faut que la demande de permis de construire ait été faite avant le 31 décembre 2017. Et que l’acte d’achat soit signé avant le 15 mars.

Par ailleurs, avec le prélèvement à la source, la règle change pour la réduction d’impôt. Les investisseurs perçoivent une avance de 60 % de leur avantage fiscal dès le 15 janvier de l’année. Par ailleurs, la nouvelle loi de finances étend le dispositif Pinel aux logements anciens (Loi Denormandie). Pour bénéficier de ce nouveau volet Pinel, le bien (entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021) doit répondre à certaines conditions de localisation. Et faire l’objet de travaux de réhabilitation pour un montant d’au moins 25 % du coût total de l’investissement. Les décrets Denormandie sont toujours en attente pour déterminer les secteurs éligibles.

Le statut du lmnp : prélèvements d’acomptes mensuels

L’administration prélève chaque trimestre, ou chaque mois, un acompte d’impôt calculé sur les revenus locatifs du lmnp des années précédentes (2017 et 2018 pour 2019). Il faut donc continuer de remplir une déclaration d’impôts, pour y mentionner les revenus locatifs perçus. La régularisation se fera l’année suivante en cas d’écart ou de variation d’une année sur l’autre. À l’été 2020, donc, pour les revenus locatifs perçus en 2019.

Lorsque le particulier est sous le régime micro-BIC, les acomptes versés viennent en déduction de l’impôt sur le revenu de l’année concernée. S’il a opté pour le régime réel, le principe de la déclaration et de la liasse fiscale est maintenu. Les bénéfices sont imposés au niveau de l’impôt sur le revenu, donc par le biais de prélèvement à la source. Et les déficits sont reportables les années suivantes et viennent aussi en déduction du revenu global de l’administré.

Dans le cadre de la modernisation du recouvrement, un crédit d’impôt est prévu (CIMR), pour éviter la double imposition en 2019. Selon les cas, les revenus courants tirés de la location meublée non professionnelle (lmnp) et les prélèvements sociaux 2018 afférents sont plus ou moins neutralisés par ce crédit d’impôt. Rapprochez-vous de votre gestionnaire de patrimoine pour faire une estimation, le mode de calcul est assez élaboré.

Loi lmnp Censi-Bouvard, la réduction d’impôt supplémentaire

Avec la nouvelle loi de finances 2019, la réduction d’Impôt de 11 % sur le prix de revient (Loi Censi-Bouvard) est prorogée jusqu’en 2 021. Elle complète le régime de loueur en meublé non professionnel en l’alignant sur la date d’extinction de la loi Pinel et de la loi Denormandie. Cela concerne uniquement les investissements en résidence service (EHPAD, SSR, étudiant, senior). A noter que les résidences de tourisme n’en bénéficient plus depuis 2016. Cette réduction sur les impôts peut toujours s’étaler sur 9 ans, et le solde être reporté sur les 6 années suivantes. C’est une différence majeure avec la loi Pinel dont l’excédent n’est pas reportable.

La nue-propriété un peu chahutée

L’article 109 de loi de Finances élargit la notion d’abus de droit en matière fiscale. Auparavant, l’abus n’était caractérisé que lorsqu’était faite la preuve que la donation de la nue-propriété était exclusivement faite pour alléger ou contourner l’impôt à payer. Dorénavant, le vocabulaire a changé, et la notion d’exclusivité a fait place à celle de principale. Les donateurs le savent, la transmission n’est taxée que sur la valeur de la nue-propriété. Si cette notion d’abus de droit fiscal est élargie, les opérations de donation en nue-propriété sont impactées, parce qu’elles seront alors taxées sur la valeur en pleine propriété. Il convient d’être prudent en la matière.

Des précisions attendues par les professionnels

C’est un assouplissement qui peut laisser place à des interprétations plus dures des montages patrimoniaux de la part de l’administration fiscale. Les démembrements sont directement concernés. Même si l’article est présent dans la loi qui a été promulguée, il ne concernera que les actes signés à partir du 1er janvier 2020. L’ensemble des professionnels concernés (avocats fiscalistes, gestionnaires de patrimoine, notaires) attendent des précisions des pouvoirs publics qui n’ont pas encore été faites.

La SCI et la loi de finances 2019 : renoncer à l’IS est possible dans les 5 ans.

Avec la loi de finances 2019, il est désormais possible de renoncer à l’option impôt sur les sociétés dans un délai de 5 ans après l’avoir choisi. Pour que cela prenne effet, il faut que le particulier actionnaire de la SCI le notifie expressément à l’administration fiscale. Toutefois, passé ce délai, le choix est irrévocable, et, comme avant, il faut dissoudre la société pour y renoncer. Une souplesse bien accueillie, car avantageuse, notamment lorsque les bénéfices escomptés sont plus faibles que prévu.

Les versements sur Perp : des modifications de leur déductibilité

Le principe du Perp est de pouvoir déduire les sommes versées des revenus imposables. Cette opération avait jusqu’en 2018 des conséquences sur le paiement de l’impôt de l’année suivante. Dans la limite de certains plafonds. Avec la nouvelle loi de finances et le prélèvement à la source, il ne sera pas possible de déduire ces montants des revenus 2018, du fait de l’année blanche. Ensuite, pour l’année 2019, un changement s’opère. Le montant qu’il sera possible de déduire des revenus de l’année N est directement lié à celui des versements moyens qui auront été faits sur l’année N-1 et N.

L’impact de la loi de finances 2019 sur la gestion de votre patrimoine

D’autres éléments ont été modifiés par la loi, en lien avec votre gestion de patrimoine. En résumé, toutes les réductions d’impôts liées aux investissements immobiliers — Duflot, Pinel, Scellier, Girardin logement — bénéficient d’une avance de trésorerie versée le 15 janvier de l’année. Le dispositif Malraux continue de bénéficier du crédit d’impôt (30 % ou 22 %) mais versé l’année suivante lors de la régularisation annuelle (sauf pour l’année 2019, comptabilisé sur l’année en cours). Le PEA a été assoupli, les sorties avant 5 ans sont soumises à la Flatax. Le Pacte Dutreil est lui aussi impacté : pour en bénéficier, les seuils de détention ont été modifiés. Enfin, les Bitcoins, pour lesquels les gains de cession occasionnels sont soumis aussi à la Flatax. Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) a été prorogé jusqu’à la fin 2019.