Pinel optimisé déficit foncier versus pinel : le match

Pinel optimisé déficit foncier versus pinel : le match

Le dispositif loi Pinel est attractif pour l’acquéreur d’un bien immobilier neuf, puisqu’il ajoute à la constitution d’un patrimoine immobilier un avantage fiscal non négligeable. En effet, il peut obtenir une réduction d’impôt pendant 6, 9 ou 12 ans, en fonction de la durée à laquelle il s’engage à louer. Dans l’ancien, une mesure équivalente existe, moins connue, qui permet d’obtenir des réductions d’impôt plus élevées. Lequel est le plus avantageux ? Le Pinel neuf ou le Pinel ancien optimisé, appelé également pinel optimisé déficit foncier ?

Qu’est-ce que le pinel ancien optimisé au déficit foncier ?

Quels sont les biens concernés par cet investissement en loi pinel optimisé au déficit foncier ? Situés en centre-ville, ce sont souvent des appartements diagnostiqués insalubres et inhabitables, ou des biens ayant été utilisés pour une activité professionnelle. Qu’est-ce qu’un bien pinel réhabilité optimisé au déficit foncier  ? C’est un ou plusieurs logements créés dans un ancien bureau, un atelier, un commerce. Le bien immobilier concerné fait en effet l’objet d’un changement d’’affectation nécessitant des travaux lourds (création de salles de bains, chambres, séjour, mise aux normes thermiques et acoustiques par exemple). Les deux éléments – insalubrité et travaux importants suite à changement d’affectation – doivent exister pour que le bien soit éligible au dispositif. Une fois terminé, le bien rénové doit répondre aux normes de hautes performances énergétiques. De ce point de vue, égalité avec le Pinel neuf.

Pas de zonage pour le dispositif pinel optimisé au déficit foncier

Le zonage du Pinel neuf ne s’applique pas pour les biens éligibles à ce dispositif loi pinel optimise deficit foncier. La volonté de l’État est de favoriser la création de logements dans les centre-villes des villes de taille moyenne pour renforcer l’attractivité des territoires. Les possibilités géographiques sont donc plus nombreuses, et les lieux d’implantation ne sont pas toujours des zones tendues avec des prix du foncier forts. En effet, les biens éligibles au Pinel neuf sont souvent en dehors des grandes métropoles, situés dans des zones d’attractivité principalement constituées des centre-villes de villes moyennes de France. Il s’agit de calibrer une offre faisant revenir les locataires dans les rues des centres-villes, mieux équipées, plus proches des services, dans des villes ayant signé la charte « Action Cœur de ville », soit à ce jour 222 villes de France . Avantage pinel optimisé déficit foncier.

Plafonnement sur le montant total de l’investissement en pinel réhabilité optimisé au déficit foncier

Si le zonage attribué au Pinel neuf ne s’applique pas au bien en loi pinel optimise deficit foncier, les plafonds restent identiques. Celui de 300 000 € d’investissement par an est toujours valable, ainsi que les 5 500 € du M2 maximum. Les taux de réduction d’impôts restent les mêmes, en fonction de la durée de location(6, 9 ou 12 ans), à savoir 2 % par an pendant 6 ou 9 ans, puis 1 % par an ensuite jusqu’à la 12e année. En revanche, lorsque des travaux d’amélioration de l’habitat sont prévus qui excèdent l’enveloppe Pinel – c’est le principe du pinel optimisé au déficit foncier – le plafond des niches fiscales de 10 000 € s’applique seulement aux travaux éligibles Pinel, mais il ne s’applique pas aux travaux hors Pinel. Ces derniers ne sont pas perdus. Ils génèrent un déficit foncier complémentaire qui s’impute sur les revenus fonciers existants ou à venir. Le déficit foncier est en effet reportable 10 ans. L’investisseur bénéficie à la fois d’une réduction d’impôt Pinel, et à la fois d’une charge déductible sur ses revenus fonciers, c’est-à-dire qu’il agit sur deux mécaniques parfaitement complémentaires qui, dans certains cas, rendent ses revenus fonciers non fiscalisés pendant quelques années..Autre avantage du Pinel ancien optimisé, les droits d’enregistrement ne se calculent que sur le foncier, pas sur les travaux.

Programme pinel optimisé au déficit foncier : pouvoir reporter le déficit

Opter pour un programme clé en main permet d’avoir l’assurance que c’est tout l’immeuble qui fera l’objet des travaux de réhabilitation ou de changement d’affectation. C’est une garantie pour que le bien soit protégé et valorisé sur le long terme. Un programme pinel optimisé au déficit foncier est difficile à trouver. Rapprochez-vous de professionnels qui ont le réseau nécessaire pour être informé des opportunités. Un programme pinel optimisé déficit foncier est une perle rare sur le plan patrimonial. En outre, il permet parfois aux contribuables imposés à des taux supérieurs à 30 % de descendre d’une tranche.

déficit foncier

Quels sont les avantages d’un investissement en loi pinel optimisé au déficit foncier ?

Un programme pinel optimisé au déficit foncier offre des atouts supplémentaires à un Pinel neuf. L’investisseur peut combiner deux avantages, ceux du dispositif Pinel et ceux du déficit foncier pour les travaux excédant le Pinel. En effet, ces travaux qu’il aura réalisés sont déductibles de son revenu global imposable s’il est au régime réel (de plein droit si les revenus dépassent 15 000 € par an, sur option en dessous). Le plafond de déduction est fixé à 10 700 € par an. Le reste est reportable sur les 10 années qui suivent l’année des travaux.

Le dispositif pinel optimisé au déficit foncier : une opération à tiroir

Ainsi, le dispositif pinel ancien optimisé au déficit foncier crée un effet de levier sur vos économies d’impôts. En articulant réduction et déduction d’impôt. L’idée centrale est que contrairement au Pinel neuf, vous pouvez cumuler la réduction d’impôt avec un déficit foncier. Une première réduction d’impôts s’opère avec la réduction Pinel, calquée sur le Pinel neuf. Puis, dans un deuxième temps, une déduction sur les revenus fonciers (intérêt d’emprunts) et sur le revenu imposable global (travaux) s’opère. Faisant baisser l’impôt à payer par effet tiroir. Encore un avantage, et non des moindres pour ceux qui sont en tranche marginale élevée, pour le pinel optimisé déficit foncier.

Rappel du mécanisme du dispositif pinel optimisé au déficit foncier

Les revenus du patrimoine sont fortement taxés (jusqu’à 66,2 % en additionnant le taux marginal d’imposition de 49 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %). Dans ce contexte fiscal, le pinel ancien optimisé au déficit foncier fait baisser la pression. La condition est qu’après travaux, le logement réponde aux 15 caractéristiques de décence exigées, ainsi qu’à 6 des 12 indicateurs de performance technique requis.

Illustration de l’avantage du pinel réhabilité optimisé au déficit foncier

Pour un investissement Pinel neuf à 300 000 € et une location sur 9 ans, le taux de réduction d’impôts de 18 % s’applique. La réduction d’impôt Pinel est de 54 000 €.

Pour un investissement Pinel optimisé au déficit foncier de même montant comprenant 100 000 € de travaux dont 45 % éligibles en Pinel et 55 % au déficit foncier on obtient :

  1. une réduction d’impôts Pinel de 18 % x (200 000 + 45 000) = 44.100 €.
  2. une déduction d’impôt sur le revenu de la première année due à l’imputation sur le revenu global de 10 700€ de montants de travaux, soit une économie d’impôt de 3.210 euros en tranche marginale à 30 %.
  3. une déduction de (55 000-10 700)x0,30 = 13.290 €.

Soit un gain fiscal de 44.100 + 3.210 + 13.290 = 60 600 euros, hors gain sur les prélèvements sociaux chiffré à 7 619 euros (17,2 % x (55 000-10 700)).

Pour un contribuable en tranche mariginale d’impôt à 41 % le gain 1) est le même, par contre le gain 2) passe à 4.387 euros, et le gain 3) passe à 18 163 euros. Soit un avantage fiscal total de 44.100 + 4.387 + 18.163 = 66.650€.

Par rapport au Pinel neuf, l’économie fiscale avec le pinel optimisé au déficit foncier est supérieure d’environ 26 %, 37 % et 41 % suivant que la TMI est de 30 %, 41 % ou 45 %. En dehors des avantages proprement immobiliers liés à l’ancien, l’effet de levier fiscal de l’investissement en loi pinel optimisé au déficit foncier est donc d’autant plus significatif que vous êtes en tranche marginale élevée !