Pourquoi passer par un professionnel pour réaliser une opération en déficit foncier ?

1. S’assurer d’être éligible au Déficit foncier

Le principe de l’investissement en immobilier de déficit foncier est d’acquérir un logement ancien à usage locatif dans le but d’y réaliser des travaux de rénovation entrant dans la catégorie des travaux déductibles. … Ainsi, le déficit foncier permet de diminuer l’imposition inhérente aux revenus fonciers.
L’investissement en déficit foncier (DF) est nécessaire lorsque les revenus fonciers imposable deviennent conséquents. Lorsque l’investisseur perçoit plus de 15 000 € brut par an, il a l’obligation de déclarer ses revenus fonciers au réel. Une fois les charges déduites, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu en fonction de votre TMI (exemple à 30 %) et des prélèvement sociaux (17,2 %). Cela implique que chaque euro imposable est fiscalisé à 47,2 % modulo la CGS déductible l’an suivant.
Exemple : Couple 45 ans en tranche marginal d’imposition à 30 %

Revenus du travail :100 K€

Revenus Fonciers : 20 K€

Charges déductibles : 8K€

Revenus fonciers imposables : 12 K€

Fiscalité : 12 000 * (30 % + 17,2 %) = 5 664 € / an

2. L’étude fiscale et financière du déficit foncier

Dans le cadre d’une acquisition d’un bien en déficit foncier comportant un plateau et des travaux vous avez la possibilité de créer un montage bancaire optimal afin de ne rembourser le capital et les intérêts qu’une fois les travaux réalisés et le bien livré. Cela permet d’avoir un gain de trésorerie conséquent pendant les 2 ou 3 ans de travaux profitant ainsi des appels de fonds déductibles des revenus du déficit foncier existant. De plus, l’année de décaissement des travaux, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de votre revenu brut global.

En effet, en s’engageant à louer le bien nu pendant 3 ans minimum après la dernière imputation sur le revenu brut global vous pouvez procéder (1) à la déduction de toutes les charges prévues à l’article 31 du Code Général des Impôts (Taxe foncière, frais de gérances, intérêts d’emprunts…) ; (2) à la déductibilité du montant des travaux de rénovation d’entretien, de réparation et d’amélioration sous réserve du respect des dispositions de l’article 31 du CGI ; (3) à la réduction maximale sur le bénéfice foncier existant ; (4) à l’imputation du delta du déficit foncier (dus aux charges non financières) sur le revenu global dans la limite de 10 700€/an et sous réserve d’affecter l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la 3^ème année suivant l’imputation.

Exemple précédent du déficit foncier :

Période d’acquisition N : 1ère appel de fonds :

Economie d’impôt sur les revenus fonciers : – 5 664 €

Economie d’impôt sur le revenu global : 10 700 * (30 % + 17,2 %) = 5 050 €

Soit 10 714 € de gain fiscal

Année d’acquisition N+1 : 2ème appel de fonds

Economie fiscale du déficit foncier de 10 714 €

Année d’acquisition N+2 : 3ème appel de fonds et livraison

Economie fiscale de 10 714 €

Période N+3, N+4 et N+5 minimum : L’excédent de déficit foncier non imputable, sera reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivant l’année qui leur a donné naissance.

Dans le cadre du mandat d’accompagnement que nos clients nous confient nous réalisons une étude personnalisée avec une projection de l’exploitation, du résultat fiscal et des flux de trésorerie période par période sur 30 ans.

3. La sélection et connaissance du marché pour votre déficit foncier

Le caractère déductible ou non des travaux réalisés dans un immeuble dépend à la fois de la nature des dépenses engagées et des caractéristiques des immeubles dans lesquels ils sont effectués. Nous allons vous expliquer un peu plus en détail pour vous permettre de mieux investir dans votre déficit foncier.

Dans le droit Français, les travaux sont regroupés en 3 grandes catégories :

les travaux de réparation et d’entretien : ces travaux sont toujours déductibles des revenus fonciers (sous réserve du respect des conditions générales de déduction) lorsqu’ils ont été engagés par le propriétaire, quelle que soit la nature de l’immeuble et sa situation ;
les travaux rénovations : ces travaux sont déductibles des revenus fonciers lorsqu’ils sont effectués dans des logements affectés à l’habitation non soumis à un dispositif d’amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson ou Périssol). Les dépenses effectuées dans un logement bénéficiant d’un dispositif d’amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson ou Périssol) ne sont pas déductibles immédiatement mais doivent être amorties sur 10 années (au taux de 10 % par an). Les dépenses d’amélioration effectuées dans des locaux professionnels ou commerciaux ne sont pas déductibles sauf s’il s’agit de travaux destinés à traiter les immeubles contre l’amiante ou à faciliter l’accueil des personnes handicapées ;
les dépenses de construction, reconstruction et d’agrandissement : ces dépenses ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, sauf dans certains cas pour l’immobilier situé en secteurs sauvegardés et assimilés. Lorsqu’elles sont effectuées dans des immeubles bénéficiant d’un dispositif d’amortissement, ces dépenses peuvent être amorties selon les mêmes modalités que le logement lui-même. Enfin, certaines dépenses de construction peuvent être déduites lorsqu’elles sont effectuées dans un immobilier rural.
Fort d’une expérience de plus de 15 ans, nous sommes experts de l’immobilier et du patrimoine, ce qui nous permet de vous proposer les meilleurs produits du marché grâce à une veille constante.
Nous travaillons en architecture ouverte avec la garantie prix promoteur, marchands de biens ou autre, gage de notre objectivité du conseil. Nous saurons vous conseiller au mieux dans vos opérations de déficit foncier.

4. Un accompagnement Juridique

Il faut être attentif à ce que le projet bénéficie d’un accompagnement personnalisé, juridique et fiscal par un cabinet d’avocat, incluant une assistance juridique du maître d’ouvrage pendant la réalisation des travaux. Une assistance en matière fiscale qui comprend la définition du régime fiscal en matière d’impôt sur le revenu applicable au regard de la rénovation envisagée, de TVA et de valeur locative cadastrale. La production d’un guide déclaratif annuel à l’attention des investisseurs. L’établissement de la déclaration H2 pour les besoins de la taxe foncière sur les propriétés bâties. L’assistance et l’accompagnement des investisseurs par la prise en charge de toute demande de renseignements émanant de l’Administration fiscale afférente à ce projet.

Le respect des délais de votre opération de déficit foncier

S’assurer du caractère fixe du montant des travaux présentés à l’initial et le respect des délais limitant les aléas à nos investisseurs.

Le Cabinet d’avocat couvrira l’intégralité des facettes du projet tel que défini dans une lettre de mission jusqu’à la réception des travaux, en passant par le fonctionnement juridique et financier quotidien d’une ASL, l’Association Syndicale Libre regroupant l’ensemble des copropriétaires.

L’association syndicale libre a pour objet de permettre à ses membres d’améliorer, de réparer et d’entretenir l’immobilier bâti. L’ASL, dans ces conditions, devra tout mettre en œuvre pour : – veiller à l’harmonisation et à la surveillance des travaux définis, tant des parties privatives que des parties communes de l’immobilier, conformément aux lois et règlements ; – assurer particulièrement toutes les relations avec les administrations concernées par ces opérations ; – faire élaborer tout projet relatif aux travaux définis, tant des parties privatives que des parties communes de l’immobilier visé ; – négocier et ratifier les marchés de travaux et ordres de service ; – faire surveiller l’avancement des travaux, la qualité des prestations fournies et le paiement de ses contractants, en recourant aux services de tout homme de l’art ; – souscrire toutes assurances des parties privatives ainsi que des parties communes pour l’exécution des travaux ; – conclure tous contrats éventuellement obligatoires avec un contrôleur technique ou un coordonnateur sécurité protection santé ; – procéder à la réception des travaux ; – engager toute action devant toute juridiction pour préserver les intérêts de l’association ; – veiller au recouvrement des fonds appelés auprès des membres de l’Association Syndicale Libre.

La mission d’assistance du Cabinet doit prendre fin en matière fiscale, à l’expiration du droit de reprise de l’Administration fiscale et/ou seulement pour les membres concernés, au terme des procédures éventuellement engagées ; – en matière juridique, à la livraison des travaux.

Nous assurons un suivi de long terme : vous avez la possibilité de signer avec nous un mandat d’accompagnement qui nous engage contractuellement à vous suivre dès votre souhait d’investissement en déficit foncier jusqu’à votre première déclaration de revenus l’année suivant la livraison. Si vous souhaitez une étude personnalisée, une sélection des projets sur le marché, des propositions concrètes et un accompagnement sur mesure, contactez-nous !