Défiscalisation Lyon : solutions immobilières et patrimoniales

Le démembrement permet avant tout de partager la propriété d’un bien, en toute liberté, en accord avec une autre partie. Cela présente un avantage utile dans une stratégie patrimoniale sur le long terme. Celui qui conserve la nue-propriété garde la propriété du bien, mais n’en perçoit pas les revenus, et ne peut en faire usage. Il est alors exonéré d’impôts sur ce bien. Celui qui reçoit l’usufruit – l’autre partie de la propriété du bien, en est lui aussi propriétaire, mais pour un autre aspect. Il en a l’usage plein et entier, peut l’habiter ou le louer. Le démembrement le plus souvent établi pour une période déterminée (sauf usufruit viager). Il s’applique aux biens immobiliers, mais aussi aux parts de scpi et aux valeurs immobilières.

Procéder au démembrement répond à des problématiques soulevées par une réflexion patrimoniale. Sur le plan fiscal, l’avantage est l’abattement de 50  % des droits en cas de donation, si l’âge du propriétaire se situe entre 50 et 60 ans. Sur le plan pratique, cela peut être un moyen de préparer la transmission en répartissant équitablement les biens entre descendants. Cela peut aussi être un outil pour aménager des apports de revenus anticipés pour la retraite, en conservant l’usufruit d’un bien après en avoir donné la nue-propriété. À l’inverse, il peut s’agir d’aider les enfants en début de vie professionnelle, en leur donnant l’usufruit d’un ou plusieurs biens, pour qu’ils puissent les louer, ou les habiter.

Conséquence du démembrement, la nue-propriété est un outil dans notre approche de conseil en defiscalisation. En effet, du point de vue fiscal, cela permet de ne pas payer les impôts et taxes liées à un ou plusieurs biens implantés sur la ville. La nue-propriété peut aussi être prévue au moment d’investir. Dans ce cas, l’achat du bien prévoit d’accorder l’usufruit à une tierce personne. Cette opération permet par exemple de compléter son parc immobilier avec un appartement defiscalisation Lyon sans augmenter sa pression fiscale. Cela répondra par exemple à une problématique de préparation de succession, pour équilibrer les biens transmis entre héritiers. Ou pour réduire la fiscalité au moment de la donation entre vivants.

La nue-propriété permet aussi de préparer sa retraite pendant sa carrière professionnelle. Le principe est de muscler son patrimoine, en se rendant acquéreur de la nue-propriété des biens, afin d’éviter la surcharge fiscale. Puis d’en récupérer l’usufruit au moment de la chute des revenus liée au départ à la retraite. Cette stratégie convient parfaitement aux personnes qui risquent l’imposition sur la fortune immobilière en cas d’acquisition de biens supplémentaires. En effet, la nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’IFI. De plus, les intérêts d’emprunt viennent se déduire des revenus fonciers perçus avec d’autres biens détenus, eux, en pleine propriété.

S’il est nécessaire d’écrire des statuts, la société civile immobilière reste toutefois un instrument privilégié dans une stratégie patrimoniale de defiscalisation. Une fois créée, c’est elle qui est propriétaire de tout un parc immobilier, en tant que personne morale. Les associés détiennent des parts et décident ensemble, selon des modalités prévues par les statuts, des opérations de gestion courantes et des choix importants. L’avantage opérationnel est de simplifier la gestion immobilière, de définir les règles qui vont prévaloir, et de rendre plus liquide la propriété. Elle peut aussi éviter les situations de blocage connus dans les cas d’indivision, au moment des héritages.

Sur le plan fiscal, chaque associé intègre dans sa déclaration principale les revenus ou déficits fonciers, au prorata des parts qu’il détient. En effet, ce sont les résultats de la sci qui sont imposés au niveau de la déclaration individuelle des actionnaires. Ce qui représente un certain avantage pour une defiscalisation  : toutes les charges afférentes à la gestion du ou des biens sont déductibles. Par ailleurs, en cas de revente de parts, celle-ci est totalement exonérée de taxe sur la plus-value immobilière si elles sont détenues depuis plus de 22 ans. Ce, indépendamment de la date d’entrée des biens dans la société. Ainsi, il est possible d’avoir fait entrer dans une sci un appartement situé quartier Croix-Rousse, ou Valmy, en N-10, puis de revendre ses parts détenues depuis 17 ans en année N, sans payer d’impôts sur la plus-value.