Défiscaliser grâce à un investissement dans le locatif : tour d’horizon des solutions

Défiscaliser grâce à un investissement dans le locatif

Défiscaliser est bien dans l’air du temps. Pour ce faire, les contribuables disposent de nombreuses solutions, surtout s’ils décident d’investir dans la pierre, et plus particulièrement dans l’investissement locatif. Cette formule permet de réduire ses impôts dans la durée, avec des dispositifs performants que les Parlementaires ont mis en place au fil des années. Le particulier dispose donc de plusieurs moyens d’investir dans l’immobilier locatif, et nous vous proposons dans ce dossier de revenir sur ces différentes méthodes pour payer moins d’impôts.

La loi cosse

Dans le cadre de l’achat d’un logement dans l’ancien donné en location à usage de résidence principale d’un locataire, la loi Cosse permet de déduire de ses revenus fonciers un abattement allant de 30 à 70%. Le bénéfice de l’application de cet abattement, qui permet d’amoindrir la pression fiscale des revenus fonciers, dépend notamment du montant du loyer, du fait que le bien est destiné à une personne en difficulté. il peut s’agir d’un logement social ou très social, ou enfin d’un appartement proposé à un montant intermédiaire.

La loi censi-bouvard

Les particuliers qui privilégieraient un bien neuf en location meublée avec un bail commercial peuvent s’orienter vers la loi Censi-Bouvard. Dans le cadre de ce dispositif -qui touche à sa fin au 31.12.2017, une baisse d’impôt correspondant à 11% de la valeur du bien est proposée. Dans la limite toutefois de 300 000 € et étalée sur 9 ans. Le dispositif concerne les résidences gérées ou résidences de services: la résidence étudiante, la résidence de tourisme classée (jusqu’au 31.12.2016), la résidence médicalisée et la résidence sénior.

La loi monuments historiques

C’est la plus vieille loi incitative sur l’immobilier puisqu’elle date de 1913. Dans le cadre de l’achat d’un bien classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, l’investisseur peut, sous réserve de rénover le bien conformément aux prescriptions de l’architecte des bâtiments de France, imputer sans plafond la totalité des travaux sur son revenu imposable, et à la condition de le conserver pendant 15 années. Voir la Loi Monuments Historiques. La loi sur les Monuments historiques permet s’adresse donc prioritairement aux contribuables ayant très une forte imposition sur le revenu.

La loi malraux

En vigueur depuis 1962, la Loi Malraux a été pensée pour permettre aux particuliers acquérant un bien situé en secteur sauvegardé ou dans une zone protégée, de réduire son imposition dans la limite de 30% du coût total des travaux, avec une limite de 100 000 € de travaux par an -qui a été revue en 2016 pour atteindre un plafond de 400.000 euros-, réduction fiscale qui peut se révéler très intéressante lorsqu’on a des revenus exceptionnels. L’immeuble éligible en Malraux est situé sur un secteur sauvegardé, une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager) ou AMVAP (Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine), strictement encadré par la Loi, ce qui restreint son champ d’application au coeur des centre-villes de caractère. Contre un engagement de location en revenus fonciers de 9 ans, le contribuable investisseur réduit son impôt sur le revenu de 22% ou 30% des travaux, c’est une somme !

La loi pinel

Nous avons eu l’occasion de parler de la Loi Pinel à plusieurs reprises sur ce site. Elle vient d’être prolongée jusqu’au 31.12.2021, et d’être recentrée sur les zones tendues définies par le Ministère de la cohésion des territoires, qui établit un zonage par commune. Cette loi ne concerne que les investissements locatifs dans le neuf. Elle est conditionnée par la norme RT2012, ainsi que par le respect des conditions de ressources et des plafonds de loyer qui varient suivant le lieu de situation de l’immeuble (zone Abis, A, B1 etc.). Outre le zonage, les conditions de ressources sont fonction de la composition du foyer fiscal du locataire (les ressources diffèrent pour une seule personne, deux, avec enfant à charge etc.). La défiscalisation appliquée dépend du nombre d’années de mise en location du bien : 6, 9 ou 12 ans, pour respectivement 12, 18 et 21% de réduction d’impôt sur le revenu. La location doit constituer la résidence principale du locataire.