Crowdfunding et immobilier

« Crowdfunding » et immobilier : un succès qui ne cesse de se confirmer

Le concept était connu depuis longtemps, mais le financement participatif n’a pris un réel essor que récemment avec l’apparition au début des années 2000 de sites internet qui mettent en relation des entreprises à la recherche de financements et des particuliers prêts à leur apporter leur épargne. En juin 2006 un article du magazine Wired consacrait définitivement l’appellation « crowdfunding » pour désigner ce nouveau circuit de financement. Celui-ci s’analyse comme un quasi-aboutissement des processus de désintermédiation, car il écarte totalement des relations entre prêteurs et emprunteurs les circuits financiers institutionnels et notamment les banques. Année après année, le succès rapide du « crowdfunding » ne se dément et, même si les encours demeurent modestes, il affiche des taux de progression impressionnants.

Selon les derniers chiffres de l’association Financement Participatif France (FPF) en partenariat avec KPMG, la collecte de fonds opérée par les plateformes de « crowdfunding » était en progression de 20 % en 2018 par rapport à 2017 et a été multipliée par 11 depuis 2013, le montant annuel de la collecte passant de 36 millions d’euros à 402 M€. Ce succès concerne tous les secteurs d’activité, mais se ressent tout particulièrement dans le domaine de l’immobilier. La collecte de « crowdfunding » immobilier a en effet atteint 192 M€ en 2018, ce qui marque une progression de 85 % par rapport à l’année 2017. Au premier semestre 2019, les choses s’accélèrent avec une progression de + 108 % de la collecte par rapport aux 6 premiers mois de 2018. Les raisons de cet engouement sont des taux de rémunération particulièrement attractifs et des perspectives de fortes plus values sur des périodes courtes en dépit d’un niveau de risque relativement élevé.

Les grands principes de fonctionnement du « crowdfunfing » immobilier

Le crowdfunding immobilier se concentre principalement sur le financement de programmes de promotion immobilière. Comme pour tous projets de financement participatif, il met en contact par l’intermédiaire d’une plateforme des prêteurs et des emprunteurs. Un promoteur immobilier peut ainsi conforter ses fonds propres et avoir davantage de poids auprès d’une banque pour emprunter la somme nécessaire à la réalisation de son projet de construction dans l’attente de la commercialisation des biens. Les établissements de crédit ont en effet des exigences élevées lorsqu’ils financent des opérations de promotions immobilières et n’attendant pas moins qu’une mise de fonds du promoteur représentant au moins 20 % du budget total du projet.

Concrètement, l’épargnant se voit proposer de souscrire des obligations auprès d’une société par actions simplifiée (SAS) ou d’une société civile de construction-vente (SCCV) qui a été créée par le promoteur immobilier afin de recueillir les fonds nécessaires à la gestion du chantier et à l’achèvement des travaux de construction. L’investissement peut également être réalisé au travers de la souscription de minibons (équivalent de bons de caisse) émis par l’emprunteur et généralement remboursable sous 5 ans. Le prêteur est ensuite remboursé de la somme avancée augmentée des intérêts lorsque les biens ont été vendus. Si ceux-ci ne trouvent pas preneurs, une incapacité de payer de la SAS ou de la SCCV n’est pas exclue ce qui suppose pour l’épargnant qu’il ne reverra jamais les sommes prêtées. Mais quoique le risque de perte en capital demeure élevé le taux de défaut de relativement faible observé jusqu’à présent dans les opérations de « crowdfunding » immobilier continu de susciter l’appétit des épargnants.

Les raisons du succès croissant du « crowdfunding » immobilier

Comme la gestion collective, le « crowdfunding » immobilier met à la portée d’investisseurs qui ne disposent que d’une petite somme allant de 500 à 1000 € des actifs qu’ils leur seraient impossibles de détenir en direct. Par ailleurs, l’effritement constant des taux d’intérêt pousse les épargnants à rechercher des alternatives à ce que proposent les marchés financiers. Le crowdfunding immobilier en est une dans un secteur qui fait toujours office de valeur refuge et dont la profitabilité sur le long terme demeure pérenne tant la demande de logement est forte. La rentabilité du « crowdfunding » immobilier est en outre très élevée et délivre la promesse de taux servi compris entre 7 et 12 % avec une moyenne de 9 %. La plus-value sera en outre engrangée à l’issue d’une période très courte de 24 à 36 mois correspondant à la durée des travaux et à la période de commercialisation des biens construits.

Le cadre légal et la fiscalité du « crowdfunding » immobilier

Confrontés à la montée en puissance du financement participatif, les pouvoirs publics se sont sentis contraints de légiférer. Ce fut chose faite avec la publication d’un cadre réglementaire le 1er octobre 2014 dont les modalités ont ensuite été révisées par un décret du 28 octobre 2016. Depuis 2014 les banques n’ont plus de monopole sur les prêts à intérêts. Les prêts portants intérêts peuvent être souscrits à hauteur de 2000 € par prêteur et par projet. Les émetteurs de dette peuvent quant à eux emprunter jusqu’à 2,5 M€ par projet. Les plateformes de financements participatifs se sont vues en outre attribuer le statut d’intermédiaire en financements participatifs (IFP) ou de conseiller en investissements participatifs (CIP). Les IFP sont des plateformes qui proposent des prêts à intérêts et les CIP, celles qui offrent aux souscripteurs des interventions en fonds propres. Ces acteurs bénéficient, pour exercer leurs activités, d’un agrément de l’autorité des marchés financiers (AMF) et sont sous le contrôle de l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).

Les produits de placements en « crowdfunding » subissent par ailleurs, qu’il s’agisse d’immobilier ou d’autres actifs, la fiscalité des valeurs mobilières de placements. Les intérêts perçus sont donc soumis à un prélèvement forfaitaire unique de 30 %, soit 12,8 % d’impôt et 174,2 % de prélèvements sociaux. Ce montant est prélevé à la source par la plateforme de financement et le contribuable conserve l’option d’assujettir à l’IRPP ses revenus s’il est dans une tranche marginale d’imposition inférieure à 30 %. Il faut en outre noter que, depuis 2016, le prêteur peut imputer une éventuelle perte en capital sur les intérêts d’autres placements participatifs sur une période de 5 ans.