Actifs immobilier de rendement

L’immobilier en tant qu’actif non financier se distingue des placements monétaires, obligataires ou en actions sur deux points essentiels. Même s’il n’est pas à l’abri de cycles baissiers, il s’agit d’un placement, relativement plus stable que ne peut l’être celui ayant pour support des actifs financiers. La valeur intrinsèque d’un bien immobilier n’est en effet pas exposée à une forte volatilité comme le sont des titres de créances ou de propriété sur les marchés financiers. Sauf cas d’exception le risque de perte totale en capital est inexistant pour l’investisseur immobilier. L’autre caractéristique d’un bien immobilier en comparaison de valeurs mobilières de placement sera la grande régularité de ses revenus et par voie de conséquence du rendement qu’il offre. Un placement immobilier permet de se protéger contre l’inflation et d’opérer une diversification très sécurisante de son patrimoine. Aux côtés de l’immobilier locatif classique, que l’on entend comme étant à usage d’habitation, il existe en outre des possibilités d’investissements dans des biens professionnels qui permettent de bénéficier d’une rentabilité plus avantageuse.

Le panorama de l’immobilier professionnel

L’immobilier professionnel recouvre un vaste champ de possible et des acceptions très différentes. Il paraît cependant rationnel de distinguer trois grandes catégories de biens : l’immobilier de bureau ou tertiaire, les biens destinés à une activité commerciale de proximité comme des boutiques ou des locaux dans des centres commerciaux et l’immobilier professionnel hébergeant une activité artisanale ou industrielle comme un bâtiment d’usine ou des entrepôts. Chaque segment du marché immobilier des biens professionnel à ses spécificités propre. Mais l’immobilier professionnel se caractérise aussi par la promesse d’un niveau de rentabilité supérieur à celui de l’immobilier locatif à usage d’habitation avec un taux de retour sur investissement (TRI) qui peu parfois dépasser 8 %. Alors faut-il se laisser séduire par ce type d’investissement ? La contrepartie d’une plus forte rentabilité n’est-elle pas, comme toujours en matière d’épargne, un plus grand risque d’insolvabilité du locataire ou de dépréciation de la valeur vénale de ces actifs ? Pour bien cerner ces risques, il conviendra d’appréhender les particularismes de chaque segment de l’immobilier professionnel, d’autant qu’un bon investissement est toujours celui que l’on a bien compris.

L’immobilier de bureau

L’investissement dans l’immobilier de bureau a battu des records en 2019, notamment à Paris et en région Parisienne. Ce marché concentre en Europe et notamment à Paris et à Londres, les investissements des institutionnels avec un patrimoine estimé à 900 M€ (source BNP PARIBAS REAL ESTATE). Le prix au m² à Paris et en petite couronne s’est envolé ces dernières années et peut parfois frôler 25 000 €. Le rendement des immeubles les mieux situés, que l’on appelle le taux de rendement prime, a ainsi touché sont point bas historique avec un rapport de 3 % à Paris et de 4 % dans les métropoles régionales. Le taux de rendement non prime paris/province, s’établit quant à lui respectivement à 4,5 % et 6,5 %. Sur le marché parisien, la rentabilité des immeubles de bureaux de premier choix (prime) rejoint donc celle de l’immobilier à usage d’habitation. Mais le taux de vacances des locaux à Paris est en revanche très faible avec 2,5 % ce qui les rend encore très attractifs pour les investisseurs.

Les locaux commerciaux et les boutiques

L’immobilier commercial promet des rendements plus attractifs qui se situent entre 5 et 7 %. Les spécificités des baux commerciaux qui peuvent être précaires (le cas des centres commerciaux) ou signés pour 9 ans avec des renouvellements par période triennale offrent des recours facilités au propriétaire lorsque surviennent des loyers impayés. L’immobilier commercial est cependant réputé plus stable que le locatif à usage d’habitation, car il constitue un outil de travail pour des professionnels dont le revenu, qui s’apparente à un chiffre d’affaires, en dépend. Ceux-ci sont en outre la plupart du temps attachés à leur emplacement. Rendement élevé et récurrence des loyers encaissés composent une martingale appréciée des investisseurs qui plébiscitent l’immobilier commercial.

Les locaux d’activité et les entrepôts

Le marché immobilier des locaux d’activité et de la logistique est dynamique depuis plusieurs années. Cet engouement s’est poursuivi en 2018 avec 7,1 millions de m² placés (source BNP PARIBAS REAL ESTATE), dont 4,1 millions de m² placés pour les entrepôts. En ce qui concerne les locaux d’activité, ce dynamisme s’observe davantage sur les grandes métropoles de province telles que Lyon, Bordeaux, Lille et Strasbourg et demeure un peu moins effervescent en région parisienne. Celle-ci reste en revanche le premier marché en ce qui concerne l’immobilier destiné à la logistique. La faiblesse de l’offre disponible et des besoins spécifiques exprimés par les utilisateurs d’entrepôts, pousse à de nouvelles mises en chantier. Le développement continu du e-commerce est la source d’une demande toujours croissante de locaux logistiques. Dans ces conditions sous l’effet d’une progression des prix de vente le taux de rendement prime à tendance à se contracter autour de 4,75 %. Le rendement affiché par des biens non-primes peut toutefois allègrement dépasser les 5 %.

Les SCPI diversifiées dans l’immobilier professionnel

Les investissements dans le secteur de l’immobilier professionnel ne faiblissent pas. Des placements financiers dont le rendement est en berne avec pour corollaire une baisse historique des taux d’emprunts poussent les investisseurs à s’endetter pour rechercher des rendements plus attractifs dans l’immobilier. Ceux-ci sont en outre dopés par l’effet de levier de la dette et parfois des dispositifs fiscaux avantages (recours au déficit foncier). Le marché de l’immobilier professionnel eu égard ses spécifiés demeurent toutefois une affaire de spécialistes et peu de particuliers osent s’y engager en direct. Une bonne diversification de ses avoirs non financiers suppose toutefois de ne pas investir exclusivement dans de l’immobilier résidentiel.

Une SCPI ou un OPCI, supports de placement communément appelés pierre/papier et bénéficiant d’un agrément AMF, permettront toutefois à des particuliers d’accéder à ce marché qui semble réservé aux institutionnels. Ce type de véhicule à le mérite de la simplicité, car il épargne toute contrainte de gestion à un investisseur en lui octroyant un revenu régulier. Le ticket d’entrée sera en outre modeste et débutera selon les fonds à partir de quelques milliers d’euros.