Lmnp en cas de décès : quels sont les risques encourus et les parades ?

Lmnp en cas de décès : quels sont les risques encourus et les parades ?

Attention danger du Lmnp en cas de décès de l’investisseur

Le décès de l’investisseur a fait couler beaucoup d’encre en ce qui concerne la détention de biens en location meublée non professionnelle (Lmnp). Deux conséquences majeures s’ensuivent. La première est la taxation de la plus-value latente liée au bien, même si vous ne procédez pas à sa vente. La seconde dépend de l’existence d’un prêt en cours. Si tel est le cas, l’indemnité d’assurance versée par l’assurance emprunteur peut se trouver intégrée aux recettes locatives, le résultat étant assujetti au d’imposition du bénéficiaire plus prélèvements sociaux. En cas de décès, la compagnie d’assurance garantissant l’emprunt remboursera le prêt contracté pour l’achat du bien. Si vous êtes au régime micro BIC, pas de sujet. Si vous êtes au régime réel, attention. Cet article fait le point sur ce que vous devez savoir sur la location meublée non professionnelle lmnp en cas de deces, les risques et les parades, et il renvoie naturellement vers votre CGP pour des compléments sur-mesure car la problématique ne saurait être traitée exhaustivement ici.

En quoi consiste la fiscalité du Lmnp ?

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il est bon de rappeler les fondamentaux de la fiscalité du Lmnp. En tant que loueur non professionnel d’un bien meublé, vous êtes assujetti au régime de l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’imposition s’applique uniquement sur la partie des recettes que vous percevez de la location de votre ou de vos biens, déduction faite des charges d’exploitation si vous êtes au régime réel, ou d’un abattement de 50 % si vous rentrez dans le cadre du régime micro-BIC. 

Comment régulariser l’imposition sur les revenus issus de la location meublée non professionnelle (lmnp) ?

Vous devez faire une déclaration complémentaire à celle que vous faites lorsque vous déclarez vos revenus (formulaire 2042). Cette déclaration complémentaire s’appelle 2042 C PRO, et dans cette déclaration spécifique, un encart concerne la location meublée non professionnelle LMNP. L’administration fiscale considère en effet vos recettes locatives issues de biens meublés comme des revenus commerciaux, non comme des revenus fonciers. Avantage : vous pouvez choisir d’opter pour le régime du réel et déduire de ces revenus un certain nombre de charges : frais d’acte, frais d’agence, charges déductibles, et surtout l’amortissement sur l’immobilier hors terrain, et l’amortissement sur les meubles. Ces amortissements sont précisément ce qui rend intéressant la location meublée non professionnelle, puisque le résultat fiscal est rapidement ramené à zéro, engendrant dans nombre de cas une non fiscalisation des loyers pendant plusieurs années, parfois des dizaines d’années (cela dépend également du montage financier et des intérêts d’emprunt). En tout cas, au titre de ces modalités déclaratives vous êtes considéré comme entrepreneur individuel, loueur en meublé non professionnel.

Lmnp et décès : c’est comme si une entreprise cessait son activité

Nous avons donc vu que dans tous les cas la location meublée relève du régime du BIC parce que l’administration fiscale traite le LMNP comme une entreprise individuelle. Cela entraîne un certain nombre d’avantages, notamment au régime d’imposition réel, comme l’amortissement comptable des murs et du mobilier, on l’a dit, et aussi la récupération de la TVA dans les cas où la location meublée s’exerce dans une résidence de services, par exemple une résidence étudiante ou une résidence sénior, ou un EHPAD. Ces derniers avantages sont liés au régime du réel normal ou simplifié. Ils entraînent également des responsabilités. Notamment en termes d’obligations comptables, il vous faut tenir une comptabilité et produire un bilan annuel. C’est pourquoi votre CGP doit vous recommander de recourir à un cabinet d’expert-comptable spécialisé en LMNP. Passer par un cabinet comptable est impératif pour la récupération de la TVA, mais aussi pour les règles d’amortissement désormais régies par les IFRS et pour déduire vos charges éligibles. Qui plus est, l’expert-comptable détermine la valeur de votre bien inscrite au bilan, et détermine le résultat fiscal à reporter dans votre déclaration 2042 C PRO.

Le cadre fiscal étant désormais précisé, regardons à présent la situation du lmnp en cas de deces. En l’absence d’un démembrement de propriété ou d’un pacte Dutreil le décès entraîne automatiquement la cessation de l’activité commerciale, d’une part, et inscrit l’immeuble à l’actif et au passif successoral d’autre part. L’imposition benefice lmnp est comptée à partir de la fin du dernier exercice jusqu’à la date de cessation de l’activité de Lmnp. La taxation de la plus-value latente s’effectue au moment où le bien sort du bilan.

Lmnp et décès

L’imposition des revenus Lmnp et le remboursement du prêt en cours : explosion du bénéfice dans certains cas

Lorsque l’investisseur a souscrit un prêt immobilier et qu’il décède, alors l’assurance emprunteur qui le couvrait est activée à hauteur de sa quotité. C’est le remboursement du capital restant dû à la banque par le versement d’une indemnité d’assurance. Or dans le cas d’une déclaration au régime réel cette indemnité d’assurance décès va être comptabilisée dans la catégorie des produits exceptionnels. Son montant s’ajoutera aux loyers perçus jusqu’au jour du décès de l’investisseur.

Dans ce cas précis, si le capital restant dû est important, il y a une conséquence importante pour l’imposition Lmnp en BIC.  En effet, à la clôture de l’exercice consécutif au décès l’administration fiscale prendra en compte le montant total des produits (loyers perçus et capital versé par l’assurance) moins les charges déductibles, le défunt se retrouvant alors imposé sur un résultat fiscal très probablement bénéficiaire, dans la catégorie des BIC.

Lmnp et décès : les conséquences peuvent être lourdes

L’imposition sur lmnp après le décès de l’investisseur peut donc avoir des conséquences financières d’autant plus lourdes pour les héritiers que le capital restant dû sera conséquent. C’est pourquoi il est fortement conseillé d’avoir un CGP capable d’intégrer une approche successorale. Les experts-comptables les plus expérimentés sur le lmnp conseillent aussi une adhésion à un centre de gestion agréé. Ce pour éviter la majoration de 25 % du remboursement par l’assurance du capital restant dû, qui vient faire augmenter fortement le bénéfice imposable. Sans anticipation, une transmission soudaine d’un LMNP suite au décès d’un propriétaire peut en effet s’avérer difficile à financer par les héritiers, et la vente du bien peut devenir inexorable.

Pour notre part, nous abordons la location meublée non professionnelle dans toutes ses dimensions, avant de conseiller un investissement. Afin de bien informer nos clients sur tous les aspects positifs – ils sont nombreux – mais aussi plus subtils, de la Lmnp. En cas de décès de l’investisseur en cours de prêt, dans le cas du régime déclaratif du réel, le produit exceptionnel généré par le versement de l’indemnité peut s’avérer d’autant plus important que le bien vient d’être acheté. Le risque est alors de se voir imposé dans la tranche marginale de l’IR habituel du contribuable décédé, prélèvements sociaux inclus.

Pour palier au risque de cette exposition fiscale votre CGP peut examiner l’opportunité de faire souscrire au propriétaire de Lmnp une prévoyance en cas de décès appelée aussi temporaire deces ou tempo décès afin qu’elle couvre l’imposition sur la plus-value latente.

L’imposition sur la plus value en Lmnp : exigible immédiatement ? même en cas de donation ?

Lmnp décès  : le code général des impôts dispose que la succession suite au décès de l’investisseur entraîne la taxation de la plus-value latente enregistrée. Même s’il n’y a pas de vente, c’est par la différence entre la valeur nette comptable et la valeur réelle estimée dans l’actif successoral que la plus-value latente se calcule. Par conséquent, la succession ou la donation ne purge pas la plus-value latente enregistrée sur l’immeuble et rend même l’imposition exigible. De ce point de vue, sans tempo décès, la lmnp en cas de deces ne serait pas favorable pour un acquéreur ayant emprunté et ayant opté pour le régime du réel. La plus-value latente entrerait dans le régime des BIC au niveau de l’impôt sur le revenu.

Toutefois, le ministère de l’action et des Comptes publics a clarifié les choses en 2015 sur la question de la donation à travers la réponse ministérielle FRASSA du 28/05/2015  qui confirme que « la donation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu ». Une plus-value générée lors de la donation à titre gratuit d’un bien qui est loué en tant que Lmnp n’est donc pas imposable à l’impôt sur le revenu. L’administration fiscale taxerait cette plus-value uniquement si elle provient d’une cession à titre onéreux. Bref, les stratégies pour éviter l’imposition de la lmnp en cas de deces sont complexes et requièrent une expertise extrêmement précise de la fiscalité qui s’apprécie au regard des paramètres patrimoniaux de chaque propriétaire. N’hésitez pas à vous tourner vers votre conseil en gestion de patrimoine pour élaborer une stratégie adaptée à votre situation et à vos objectifs.