Déficit foncier

Acquérir des locaux d’exploitation parait à bien des égards opportun pour un chef d’entreprise. Cet objectif s’inscrit d’ailleurs tout autant dans le cadre d’une stratégie patrimoniale que professionnelle. Qu’il s’agisse de bureaux, d’entrepôts ou d’un bâtiment industriel acquérir un bien immobilier au moyen d’un financement sera toujours plus avantageux que de verser un loyer à un tiers. Cette démarche permet en outre au dirigeant d’étoffer son patrimoine privé avec la perspective de conforter sa situation patrimoniale le jour où il cessera ses activités. Il pourra en effet soit revendre le bien et récupérer ainsi un capital soit le conserver et continuer à toucher des revenus qui constitueront un complément de retraite. Mais sans attendre cette échéance, l’acquisition de biens immobiliers professionnels peut être une source d’enrichissement pour le chef d’entreprise ainsi qu’un moyen puissant de défiscalisation de ses revenus.

Les différentes options pour acquérir un bien immobilier professionnel et le traitement du déficit foncier

Plusieurs options s’offrent au chef d’entreprise désireux d’acquérir les locaux professionnels dans lesquels il exercera ses activités :

Acquisition de locaux professionnels par l’entreprise

La première est que ce soit l’entreprise qui acquiert ses locaux d’exploitation de sorte que ceux-ci échappent au patrimoine privé du dirigeant. La valeur des murs sera donc inscrite pour son coût d’acquisition (ou historique) à l’actif du bilan de l’entreprise dans la rubrique « immobilisations corporelles ». Sur le plan fiscal, l’opération offre la possibilité d’amortir le bien selon des durées d’usage qui varient de 20 à 50 ans en fonction de la nature des locaux. L’administration tolérera cependant un écart de 20 % par rapport à ces normes. Il est également possible de déduire tous les frais liés à l’acquisition ainsi que le coût d’éventuels travaux, mais seulement de ceux qui n’améliorent pas la valeur du bien.

Acquisition en direct par le chef d’entreprise

Le chef d’entreprise peut aussi décider d’acheter des murs en direct, auquel cas ceux-ci feront partie intégrante de son patrimoine privé. Il percevra alors un loyer qui lui sera versé par l’entreprise locataire du local qu’il détient. Ce revenu foncier s’ajoutera à son revenu global et sera soumis au barème de l’impôt sur le revenu (IRPP) et plus précisément au taux marginal d’imposition (TMI) de la plus haute tranche à laquelle est soumis le dirigeant. Sur le plan fiscal, il pourra déduire des charges financières et non financières.

• Les charges financières sont par exemple les intérêts de l’emprunt qui lui a permis d’acquérir le bien. Elles seront imputables uniquement sur son revenu foncier.

• Les charges non financières s’imputeront sur son revenu global. Il s’agit du coût des travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation, mais également des primes d’assurances versées, d’éventuels frais de copropriété ou de la taxe foncière. Le coût des travaux d’agrandissement ou de construction qui valorisent le bien ne pourra en revanche pas être déduit.

Si le montant des charges est supérieur à celui des loyers encaissés, alors on parlera de déficit foncier. Celui-ci n’est pas soumis à la règle des niches fiscales et pourra être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 €. Si cette somme excède le montant de l’impôt à payer, elle pourra être reportée pendant 10 ans. Pour pouvoir bénéficier du mécanisme du déficit foncier, il faut toutefois opter pour une imposition au régime réel et non au micro foncier.

Acquisition par une SCI dont le dirigeant détient les parts sociales

Cas de la SCI dite transparente, c’est-à-dire soumise à l’IRPP

Par défaut lors de la création d’une SCI, celle-ci est soumise à l’IRPP. On dit qu’il y a transparence fiscale. Les règles qui s’appliquent pour l’imposition des loyers captés par la SCI sont les mêmes que si le bien est détenu en direct par une personne physique.

Cas de la SCI dite opaque, c’est-à-dire soumise à l’IS

Si le dirigeant opte pour une SCI à l’IS, il fait également le choix que les revenus locatifs encaissés pas la SCI ne soient plus soumis à l’IRPP mais à l’impôt sur les sociétés. Selon la tranche marginale d’imposition dans laquelle il se trouve, cette option peut lui être favorable, car le taux d’IS sera de 15% jusqu’à 38120 € puis 28% jusqu’à 500 000 €, puis 33,33 %. En revanche il ne pourra plus bénéficier de déficit foncier imputable sur son revenu global. Toutefois, les charges financières et non financières liées au bien immobilier pourront être déduites directement du revenu de la SCI. Toutefois en complément des charges déjà déductibles dans le cadre de la transparence fiscale ou d’une détention en direct d’autres dépenses pourront réduire le montant de l’impôt à payer :

• Les travaux de construction et d’agrandissement
• Les frais d’agence
• Les frais de notaire et droits de mutation
• Les charges liées à l’amortissement de l’immeuble

Le déficit foncier généré sera dans ce cas directement imputable sur les revenus encaissés par la SCI. Le dirigeant n’encaissera pas les loyers, mais pourra en revanche se verser des dividendes correspondant à des bénéfices issus de l’exploitation de la SCI.

Il peut être tentant d’engager régulièrement des dépenses pour bénéficier des mécanismes du déficit foncier. Cette pratique comporte cependant des risques. Car dans le cadre d’une SCI soumise à l’IS, la revente du bien immobilier ne pourra pas bénéficier d’une exonération liée à la durée de détention. Les bénéfices fiscaux engrangés en créant des déficits fonciers pourraient donc être annihilés au moment de la vente en payant une importante plus value immobilière sur un bien qui a considérablement été valorisé par les travaux successifs qui ont été engagés.