Investissement locatif avec ou sans avantage fiscal

Aujourd’hui, il existe une multitude d’investissements immobiliers locatifs. Il n’est pas toujours facile de s’y retrouver parmi les différents dispositifs, nu ou meublé, neuf ou ancien, géré ou non géré, avec ou sans avantage fiscal.

Pour y voir plus clair, nous distinguerons 2 catégories très simples :

• Investissement locatif avec avantage fiscal : il peut s’agir de la loi Pinel, dans ce cas, il s’agira d’immobilier soit neuf soit ancien (Pinel dans sa version Denormandie), et il faudra louer nu. Le montant de la réduction d’impôt d’élèvera à 18% sur 9 ans, 21% si prolongement jusqu’à 12 ans. L’Etat accorde un avantage fiscal en contrepartie de la création de logements dans les zones tendues définies par le Ministère du Logement et de la cohésion des territoires (zone A, Abis, B1, etc.). Le dispositif Bouvard concerne quant à lui l’immobilier neuf géré en LMNP (loueur meublé non professionnel). Les autres dispositifs comme le Malraux ou le Monument historique concernent l’ancien avec travaux, tout comme le Déficit foncier ou le Pinel optimisé au Déficit foncier.
• Investissement locatif sans avantage fiscal : dans cette situation, il n’y aura pas d’engagement de conservation du bien, le propriétaire sera libre d’en disposer comme bon lui semble. Il sera possible d’investir aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, nu ou meublé.

Attention toutefois aux travaux déductibles des biens loués en revenus fonciers qui génèrent, dans cette seconde catégorie, un engagement de location de 3 années après la dernière année de leur imputation fiscale.

La plupart du temps, l’avantage fiscal de l’investissement locatif doit être considéré comme un moyen d’augmenter le rendement de l’investissement, et non pas le but exclusif de celui-ci.

Par exemple, un bien éligible à l’avantage fiscal Pinel procure un sur-rendement de +2% par an par rapport au rendement locatif brut (entre 2 et 4%). Ce sur-loyer garanti par la loi porte le rendement brut entre 4 et 6%, rendement élevé pour le faible risque encouru, qui bat largement tous les placements obligataires auxquels ils peuvent être comparés en termes de volatilité et de sécurité du capital.

L’investissement locatif doit répondre à un besoin sur un marché solvable. Bien placé et rentable structurellement, votre investissement pourra être bonifié par l’avantage fiscal, qui permet d’augmenter temporairement mais significativement la rentabilité de l’investissement.

L’expertise reconnue du Cabinet indépendant SILVERIS, depuis 2004, intervient d’amont en aval dans la sélection des solutions d’investissements immobiliers les plus pertinentes et les mieux adaptées à votre situation. Chaque conseiller vous accompagne de A à Z pour réussir votre projet d’investissement immobilier avec ou sans avantage fiscal.