Lmnp Lyon : nos préconisations

Aussi rentable que l’investissement locatif classique, la location d’un appartement meublé est accessible à tous. Plus simple à obtenir que le statut de LMP Lyon, il permet de s’engager dans un projet lmnp qui fournit un moyen efficace d’obtenir des réductions d’impôts. Il peut s’agir d’appartements meublés classiques. Mais aussi de studio en établissement de tourisme, en résidence seniors, EHPAD, ou résidence étudiante. Dans le secteur neuf, ou ancien. La ville fait partie des métropoles les plus prisées en la matière. L’avantage le plus recherché : le remboursement de la TVA versée à l’achat.

Le statut LMNP

La réglementation reconnaît le caractère non-professionnel d’une activité de location de meublé à certaines conditions. Les revenus tirés des loyers ne doivent pas dépasser 50 % des revenus de votre foyer, et rester sous la barre des 23 000 €. Si, enfin, aucun membre de votre foyer fiscal n’est immatriculé au registre du commerce et des sociétés, vous avez la possibilité d’obtenir le statut. Le lmnp classique concerne tout type de biens. Le lmnp Censi-Bouvard procure plus d’avantages, mais concerne les logements neufs en résidence service.

Votre investissement lmnp

Tous les loyers seront à déclarer dans vos revenus globaux, dans la catégorie BIC, s’ils n’excèdent pas 70 000 €. Ils viendront s’ajouter à tous vos autres revenus, après abattement de 50 % (ou 71 % selon le bien), ou bien après déduction des frais réels, au choix. Ceci correspond au régime micro BIC ou au régime réel. Attention toutefois, vos bénéfices fonciers seront ensuite soumis aux prélèvements sociaux à 17.2 %.

LMP

LMNP : classique ou en résidence service

Pour le propriétaire, il est possible de louer le bien sous deux formes. Soit en résidence service – type EHPAD, résidence étudiante, ou résidence seniors. Soit par la formule classique de l’appartement meublé. Sur le plan patrimonial, le bien meublé entre dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. Le propriétaire est redevable de la taxe foncière, mais est exonéré de taxe d’habitation puisqu’il n’occupe pas le bien. Il se verra remboursé la TVA (20 % du prix d’achat).

Le choix d’imposition pour LMNP à Lyon

Votre choix déterminera la stratégie à mettre en place. Le micro-BIC est simple à déclarer, mais ne permet pas de déduire les charges détaillées, puisque c’est un forfait qui s’applique. L’abattement de 71 % est réservé aux meublés de tourisme classés et aux chambres d’hôte. Tous les autres biens bénéficient de l’abattement de 50 % avant d’entrer dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Le régime réel est plus avantageux, mais plus complexe, il faut être guidé.

Le régime réel de l’investissement LMNP 

Il s’applique automatiquement si le plafond de 70 000 € est dépassé, ou par choix de l’investisseur. Dans les deux cas, le recours à un professionnel du chiffre est requis. Il n’y a pas de liste indiquant les charges déductibles. Celles-ci doivent répondre aux principes généraux comptables des charges. C’est-à-dire être reliée avec la gestion normale du bien, pouvoir être correctement justifiées, et avoir été engagées dans l’exercice fiscal.

Déduire les amortissements avec un programme LMNP

La mesure est particulièrement intéressante pour l’investisseur qui s’est adjoint les services d’un expert-comptable. En effet, sous conditions, les amortissements effectués tous les ans pour le studio acquis en lmnp peuvent venir s’ajouter aux charges déductibles. À condition d’avoir opté pour le régime réel. Cependant, ces amortissements ne peuvent pas générer de déficit foncier.

L’achat LMNP Lyon : pour tous quartiers

Choisir le micro-BIC ou le réel permet de déterminer des stratégies patrimoniales différentes. Le régime réel peut conduire l’investisseur à ne pas payer d’impôts sur les loyers perçus. L’avantage du statut : la ville offre de nombreuses perspectives de choix, dans tous les quartiers. Que ce soit pour des logements étudiants Villeurbanne, des appartements en EHPAD 7e arrondissement, rue André Philip, ou des studios en résidence tourisme secteur Croix-Rousse.

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