Investir dans l’immobilier locatif en LMNP

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et vos objectifs sont doubles. Vous recherchez un complément de revenu immédiat et vous souhaitez donc le meilleur retour sur investissement possible. Mais il vous semble que pour rentabiliser au mieux votre acquisition, il serait judicieux d’optimiser ce rendement en usant d’un effet de levier fiscal. Le dispositif PINEL est bien sûr une solution que vous avez envisagée. Mais elle vous semble cependant trop restrictive du point de vue de la rentabilité en raison du plafonnement de loyer imposé à l’investisseur pendant la durée de l’engagement de location. Et vous voudriez trouver un moyen de défiscaliser davantage que ne le permet l’investissement immobilier loi PINEL. Vous avez entendu parler du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce dispositif semble offrir une fiscalité particulièrement attractive pour votre locatif en résidence. Mais quels avantages réserve le LMNP ?

Comment fonctionne le régime LMNP : loueur en meublé non professionnel ?

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMNP) permet à un particulier d’investir dans l’immobilier locatif en bénéficiant d’une fiscalité plus attractive que dans le cadre de la location nue. En base, cette formule permet notamment d’obtenir une forte réduction de la base imposable.

En outre, pour une acquisition dans le neuf avec bail commercial, le contribuable a la possibilité de récupérer la TVA à l’achat et d’opter pour une réduction sur l’impôt final à payer pendant 9 ans (loi BOUVARD).

Ce statut est accessible pour une grande diversité de biens neufs ou anciens mis en location, mais également par l’intermédiaire de la gestion collective :

• Il peut s’agir d’une location classique dans l’ancien ou dans le neuf avec la possibilité dans ce cas de récupérer la TVA
• Vous pouvez également investir dans une résidence de service comme un EHPAD, une résidence service sénior, une résidence étudiante, ou une résidence de tourisme
• Désormais l’investissement en LMNP est également possible dans le cadre sécurisant de la gestion collective sur des OPCI. Il est en effet possible de souscrire des parts de fonds spécialisés baptisés FILM (fonds d’investissement en location meublée).

Comment et à quelles conditions obtenir le statut de LMNP ?

Le statut de loueur en meublé professionnel est ouvert à tous les particuliers désireux d’investir dans l’immobilier locatif. Il leur permettra de se constituer un patrimoine et de défiscaliser leurs revenus locatifs. Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, il faut remplir 2 conditions :

• Ne pas exercer cette activité à titre professionnel
• Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € TTC/an ou 50 % des revenus globaux de l’investisseur. A défaut vous devrez basculer sur le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

En outre, l’obtention du statut LMNP nécessite quelques démarches administratives. Il est en effet obligatoire de déclarer cette activité soit auprès du centre des formalités des entreprises (CFE), soit auprès du greffe du tribunal de commerce.

Les caractéristiques du bien loué dans le cadre du dispositif LMNP

Le bien immobilier loué dans le cadre d’un statut LMNP doit être meublé. Il peut faire l’objet d’un bail de location à l’année ou être proposé comme location saisonnière. Il devra disposer de tous les équipements nécessaires à une occupation régulière par le locataire. Il doit donc comporter à la fois du mobilier, des équipements électroménagers, mais également des ustensiles de cuisine, de la vaisselle, des luminaires.

Les options fiscales du loueur en meublé non professionnel

Le particulier qui loue un bien immobilier dans le cadre du dispositif LMNP est assujetti au régime des bénéfices industriels non commerciaux (BIC). Les loyers qu’il perçoit dans le cadre de cette activité ne sont donc pas soumis au régime des revenus fonciers, mais à celui des bénéfices industriels et commerciaux. Deux options sont cependant offertes au loueur en meublé non professionnel. Il s’agit du régime micro-BIC ou celui du fiscal réel :

• Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus d’une location meublée. Aucune autre charge ne pourra être déduite lorsque cet abattement a été appliqué. Celui-ci pourra être adopté dès lors que les revenus locatifs ne dépassent pas 70 000 € par an. Il est par conséquent ouvert aux LMNP (revenus locatifs inférieurs à 23 000 €/an) ou aux LMP.

• Le régime fiscal réel s’impose lorsque les revenus locatifs dépassent 70 000 € par an. Mais le contribuable peut aussi sur option opter pour ce régime même si ces revenus locatifs se situent en dessous du seuil. Avec celui du réel simplifié, il sera possible de déduire des revenus locatifs toutes les charges et les dépenses liées au bien loué. Le propriétaire aura également la faculté d’amortir la valeur du bien tant en ce qui concerne les meubles que l’immobilier.

Lorsque le bailleur souhaite opter pour le régime réel en LMNP, il doit en faire la demande auprès de l’administration fiscale. En adoptant ce régime, il lui sera possible de déduire intégralement toutes les charges directes ou indirectes de ses recettes locatives. De manière non exhaustive, il est possible de lister les dépenses suivantes :

• Tous les travaux d’entretien ou de réparation
• La taxe foncière
• Les frais notariés acquittés lors de l’acquisition du bien
• Les intérêts de l’emprunt contracté pour acquérir le bien

De surcroît, il sera possible d’amortir la valeur de l’immeuble en LMNP sur 25 ans ainsi que du mobilier sur 7 ans avec la possibilité de déduire chaque année entre 10 et 20 % de leur prix de revient, ce qui est avantageux pour l’IFI.

Comment sera imposée la plus-value réalisée sur un bien loué en location meublée LMNP ?

Les plus-values immobilières issues d’une vente d’un bien locatif soumis au régime LMNP seront assujetties au régime de droit commun. L’exonération totale d’impôt sur le revenu sera acquise après une période de détention de 22 ans. L’exonération en ce qui concerne les prélèvements sociaux interviendra au bout de 30 ans.

Pourquoi il est important d’être conseillé pour mon investissement locatif LMNP ?

Les différentes possibilités offertes par l’investissement en Location meublée non professionnelle (LMNP), tant en matière d’actif sous-jacent qu’au niveau fiscal, commandent de faire le point sur votre situation patrimoniale d’investisseur.

Par ailleurs l’information sur les risques et les conditions liées à chaque support est impérative pour faire le bon choix.

Enfin les incidences du choix de l’option fiscale sont telles qu’il convient de s’assurer préalablement que votre investissement est compatible avec votre patrimoine, votre profil et vos objectifs.

A cet effet nous vous invitons à prendre rendez-vous avec l’un des conseillers-experts en investissement immobilier du Cabinet SILVERIS.

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