Avantages de la loi Pinel

Avantages, contraintes et points de vigilance de la Loi Pinel

Le dispositif Pinel est une modification très impactante de la loi Duflot (elle-même venue remplacer la loi Scellier), votée le 29 août 2014 et entrée en vigueur le 1e septembre 2014. Le dispositif de la loi répondait à trois objectifs complémentaires : inciter à investir dans la pierre, relancer l’immobilier locatif ralenti depuis plusieurs années, corriger certains oublis et certaines injustices instaurées par le dispositif précédent. Nous avons étudié le contenu de la Loi Pinel afin d’en déterminer les avantages et les points de vigilance, pour aider l’investisseur, désireux d’optimiser sa fiscalité, à prendre la meilleure décision pour vous et votre patrimoine.

Fin 2017, le gouvernement a décidé de prolonger la loi jusqu’en 2021 et de la recentrer sur les communes déficientes en offre face à la forte demande locative.

Avantages de la loi pinel

63 000 € d’économie d’impôt : compte tenu des contraintes de l’investissement en mode Pinel, le contribuable peut compter jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt grâce à un investissement effectué dans le cadre de la loi Pinel. Ce montant varie en fonction de plusieurs critères comme l’engagement de durée de la mise en location: 6 ans 9 ans ou 12 ans. Il est ainsi possible de céder le bien dès 6 ans échus, avec la possibilité d’investir le capital acquis lors de cette revente dans une nouvelle opportunité.

Louer à un ascendant ou à un descendant : contrairement à la loi Duflot qui excluait cette option, le dispositif Pinel offre aux investisseurs la possibilité de louer le bien acquis dans le cadre de la loi à un ascendant ou à un descendant. Néanmoins, il est impératif que ce membre de la famille ne fasse pas partie du même foyer fiscal. Cela permet de « joindre l’utile à l’utile », puisque l’acquisition effectuée peut ainsi être louée à un proche tout en offrant néanmoins une belle perspective de réduction d’impôt.

Une couverture du territoire élargie : le dispositif Pinel se veut beaucoup plus étendue que le précédent dispositif législatif de Cécile Duflot. En effet, les zones dans lesquelles se trouvent les 36000 communes de France ont été revues, et la loi Pinel s’applique aux zones A, Abis, B1 et B2. Attention cependant aux communes exclues depuis le 1er janvier 2018. Le but est de pouvoir proposer ce dispositif dans les nombreuses communes de France souffrant d’un déficit de logement.

Des conditions d’accès au logement réévaluées : toujours dans le but de permettre d’améliorer la situation du logement dans les zones tendues de France, la loi Pinel réactualise chaque année les plafonds de loyers et de ressources, d’une part pour permettre à un plus grand nombre de locataires potentiels d’être intéressés par un logement, et d’autre part pour enrayer la hausse forte des loyers constatée depuis plusieurs années.

Les contraintes de la loi pinel

Pinel présente néanmoins quelques contraintes ou conditions. La première d’entre elles concerne la rentabilité d’un tel investissement : à une époque où les particuliers ont accès à différentes solutions pour maximiser leur épargne (et on ne parle pas du Livret A dont le taux touche le fond !), l’achat d’un bien immobilier est-il une réelle opportunité ? La baisse d’impôts n’est-elle pas l’arbre qui cache une forêt de coûts divers ?

Une des décisions-phares les plus commentées dans les médias lorsque la loi Pinel a été votée est bien l’encadrement des loyers. Chaque année, des plafonds de loyers sont en effet définis en fonction des zones dans lesquelles se trouvent les biens. Le plafonnement des loyers dépend en effet de la zone géographique où se site le logement. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

• 16,83€/m² pour la zone A bis : Paris et première couronne…
• 12,50€/m² pour la zone A : Lyon, Marseille, Lille, Genevois français, Ile-de-France…
• 10,07 €/m² pour la zone B1 : Grenoble, Bordeaux, Nantes, Clermont-Ferrand, Strasbourg…
• 8,75€/² pour la zone B2 : demander commune par commune, vérifiez l’éligibilité

Outre le plafonnement des loyers, le dispositif Pinel implique aussi un plafonnement de ressources des locataires, avec une grille qui varie en fonction de la zone et de la composition du foyer fiscal. Il conviendra de demander au candidat à la location son avis d’imposition sur le revenu de l’année précédente, pour connaître le revenu fiscal de référence qui permettra de s’assurer que l’on entre bien dans le cadre de ce dispositif.

Il est aussi important de noter qu’un contribuable ne saurait faire de la réduction d’impôt prévue par la Loi Pinel son seul critère de décision, d’une part. Et qu’au-delà de l’avantage fiscal, il saurait faire de son investissement immobilier son seul levier d’optimisation fiscale. En effet, non seulement le montant global est-il plafonné à 300 000 € (coût global de l’acquisition, ce qui inclut aussi bien le logement que les frais annexes), mais le prix du mètre carré est lui aussi plafonné à 5 500 € / m2. Si l’acquisition est supérieure, le bien restera dans le dispositif, mais l’économie d’impôts sera plafonnée à ce montant.

La Loi Pinel implique donc de mettre son bien en location : il faudra décider l’année de l’achèvement des travaux pour quelle durée, car c’est cette durée qui conditionne la valeur de la réduction d’impôt. De 6 à 12 ans par paliers de 3 ans, l’économie d’impôts varie entre 12 et 21% : une large amplitude qui mérite donc réflexion puisqu’il n’est ensuite plus possible de changer d’avis !

Les points de vigilance du dispositif Pinel

Une acquisition faite pour bénéficier des dispositions légales de la Loi Pinel n’est pas sans contraintes (on vient d’en lister quelques-unes !), et ces contraintes sont certainement le principal inconvénient du dispositif Pinel, puisque pendant toute la durée du dispositif, le contribuable n’a pas le droit de faire ce qu’il veut de son bien : rappelons-nous en effet qu’à l’achat, on décide de la durée de la mise en location.

Vendre son bien avant implique de rembourser l’intégralité des exonérations dont on aurait bénéficié jusque-là. Il existe certes des exceptions, mais on comprend bien que la loi Pinel est un engagement aussi bien financier que sociétal, avec la volonté de proposer un bien à la location dans des conditions spéciales, pendant plusieurs années.

Osez l’investissement pinel sur Lyon ou Villeurbanne, ou sur le grand Lyon !

De nombreux programmes immobiliers ont vu le jour ces deux dernières années grâce à cette nouvelle loi Pinel destinée à relancer, puis à stabiliser le marché de l’immobilier pour garantir un flux régulier de logements neufs sur le marché. Nous avons étudié ces programmes et en avons sélectionné quelques-uns sur différentes villes de France.

Rapport à la tenue du marché locatif (+3,6% de hausse en 2017 pour Lyon), et à la forte demande (+ 15.000 arrivants chaque année sur la Métropole de Lyon en solde net positif), et au prix du mètre carré (deux fois et demi inférieur à Paris et deux fois inférieur à l’île de France), les communes en zone A de Lyon et de Villeurbanne, ainsi que les communes en zone B1 du Grand Lyon qui ont le vent en poupe, se présentent comme de réelles opportunités lisibles pour un investissement immobilier de rendement, avec avantage fiscal.

Les internautes intéressés par des programmes Pinel sur Lyon pourront ainsi découvrir des nouvelles résidences, ou nous contacter pour avoir plus de choix car tout n’est pas publié sur internet.

Pour réussir son investissement Pinel il est important d’être accompagné par des professionnels, tels les experts de SILVERIS qui proposent un Mandat Pinel, avec une approche de marché dans la sélection des biens (tarif promoteur), ainsi qu’une procédure d’accompagnement jusqu’à la perception de l’avantage fiscal, experts habilités à faire les démarches pour le financement, l’accompagnement notarial et les déclarations fiscales.

On le redit, c’est important, SILVERIS vous garantit par mandat le tarif promoteur, de disposer de trois propositions d’investissement adaptées à votre situation, et d’un accompagnement global.