Monuments historiques

Patrimoine immobilier et monuments historiques

Dans le célèbre roman d’Alexandre DUMAS intitulé le comte de Monte-Cristo, une scène qui oppose Edmond Dantès à celui qui l’a trahi, le baron Danglars, devenu richissime banquier, fait état d’un concept aussi incompatible avec l’orthodoxie financière que la défiscalisation pourrait l’être en l’absence d’investissement. Il y est en effet question de crédit illimité. Danglars destinataire d’une lettre d’avis lui intimant d’accorder cette largesse au comte de Monte-Cristo se sent contraint, sous peine de déshonorer son statut de banquier, de lui ouvrir cette ligne de crédit illimitée qu’il qualifie au passage d’obscure. Bien réelle, depuis une centaine d’années, la Loi « Monuments historiques » autorise quant à elle ce que la finance réfute en matière de crédit. Car dans l’absolu, elle ne fixe pas de limite aux sommes consacrées à la rénovation d’un bien inventorié sur le registre national des monuments historiques que l’on peut déduire de son revenu global. Le principe ne reflète sans doute pas la réalité, car il n’est jamais raisonnable d’investir sans limites. Mais ce dispositif n’en est pas moins un puissant outil de défiscalisation.

Conservation de patrimoine : L’esprit et les objectifs de la loi monuments historiques

Promulguée en 1913, la Loi « Monuments historiques » est le seul dispositif de défiscalisation qui ne soit pas plafonné. Elle vise à encourager l’entretien et la restauration du patrimoine immobilier en concédant des avantages fiscaux à ceux qui entretiennent des biens remarquables sur le plan architectural. La France compte ainsi plus de 42 000 biens immobilier inventoriés. Mais ce mécanisme de défiscalisation en immobilier est cependant très encadré et ne peut s’appliquer que lorsque les travaux ont été réalisés sur des biens précisément identifiés comme faisant partie du patrimoine national. Il s’agit exclusivement :

• Des immeubles classés monuments historiques
• Des immeubles ayant reçu le label de la fondation du patrimoine. Ils ne doivent pas obligatoirement être ouverts au public, mais il est impératif qu’ils restent visibles depuis la voie publique
• Des immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH)
• Les immeubles ouverts au public qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique et qui ont obtenu un agrément du ministère de l’Économie et des Finances

De surcroît, pour que le dégrèvement fiscal d’un bien immobilier puisse être actionné, il faut que les travaux soit réalisés selon les prescriptions de l’architecte des bâtiments de France. Si le bien est classé monuments historiques, les travaux seront totalement pris en charge par l’architecte des monuments de France. En revanche, si le bien est inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, le propriétaire pourra choisir librement son maître d’œuvre.

Conservation de patrimoine : Les mécanismes de la loi « monuments historiques »

Les avantages fiscaux que procure la Loi « Monuments historiques » bénéficient à tous les contribuables domiciliés en France qui acquièrent un immeuble classé monument historique et qui décident d’engager des dépenses de rénovation. Le propriétaire doit en outre s’engager à conserver le bien pendant 15 ans. Le bien ne doit pas avoir été acquis par le biais d’une société, sauf s’il s’agit d’une SCI et que celle-ci n’est pas soumise à l’IS. Il ne doit pas non plus faire l’objet d’une copropriété, sauf dérogation accordée par le ministère des Finances ou le ministère de la Culture. Le principe que pose la Loi est que l’ensemble des dépenses de rénovation, y compris les intérêts d’emprunt afférents, s’impute sur le revenu foncier. Si la somme des dépenses lui est supérieure, alors le déficit foncier généré viendra en déduction du revenu global. Cette déduction n’est pas plafonnée et ne subit donc pas le plafonnement des niches fiscales. Elle est cumulable avec d’autres dispositifs comme la Loi Pinel. Si ce déficit est supérieur au revenu global, il pourra sous certaines conditions être reportable. Différents cas de figure se présentent :

• Si le propriétaire occupe le bien immeuble ou le monument, n’en retire aucun revenu foncier ou de billetterie, mais le laisse en libre accès au public, la totalité des charges sera déductible de son revenu global. En revanche si le bien n’est pas ouvert au public, ce ne sont que 50 % des charges qui pourront être déduites. La réduction d’impôt sera en outre limitée à 200 000 €/an.
• Si l’immeuble n’est pas occupé par son propriétaire et donne lieu à la perception de recettes imposables, les charges seront imputables sur le revenu foncier puis en cas de déficit sur le revenu global. Ce déficit sera en outre reportable.
• Lorsque l’immeuble est loué, mais également occupé par son propriétaire, les charges seront déduites pour partie du revenu foncier et pour partie du revenu global

Autre avantage, et non des moindres de la Loi « Monuments historiques » : le bien en cas de donation ou de transmission sera exonéré de droits de succession sous réserve que les propriétaires aient signé une convention avec l’état précisant les conditions de conservation du bien et de son ouverture au public.

À qui s’adresse la loi « monuments historiques » ?

La Loi « Monuments historiques » s’adresse aux plus gros contribuables : ceux qui se situent dans des tranches d’imposition à 41 %, soit un revenu imposable compris entre 73 779 € et 156 244 €, ou 45 %, soit un revenu imposable supérieur à 156 244 €.

Ce régime n’est pas sans contraintes. L’ouverture au public du monument est nécessaire pour optimiser la défiscalisation. Le bien doit être détenu 15 ans et il ne peut être loué à un membre du foyer fiscal. Les travaux devant être engagés sont souvent complexes, très couteux et doivent être à minima supervisés par l’architecte des monuments de France quand il n’en est pas le maître d’œuvre.

Moins avantageux, mais peut-être plus approprié à ceux dont le taux marginal d’imposition est inférieur à 45 %, la Loi Malraux permet également une belle marge manœuvre en matière de défiscalisation.

Les avantages fiscaux de la loi malraux pour défiscaliser vos biens immeubles

Sur son principe la Loi Malraux est assez similaire de celle sur les monuments historiques. Il s’agit aussi de permettre à des propriétaires de déduire de leur revenu des dépenses de rénovations engagées sur des biens immobiliers. Les possibilités de déduction sont cependant moindres. 2 possibilités s’offrent au contribuable :

• La réduction est de 30 % lorsque le bien est situé dans un site remarquable bénéficiant d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSW)

• Elle sera de 22 % pour les immeubles dont les travaux de restauration est reconnue d’utilité publique dans un environnement qui bénéficie d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)

En revanche le montant des travaux, dans le cadre de la Loi Malraux, est plafonné à 400 000 € sur 4 ans. La réduction d’impôt induite sera donc au maximum de 120 000 € ou 88 000 €. Comme pour la Loi « Monuments historiques », la réduction d’impôt accordée dans le cadre de la Loi Malraux échappe à la règle de plafonnement des niches fiscales.