Une Loi Cosse dans l’immobilier

Immobilier : bientôt une loi cosse ?

Le Ministère du Logement a accueilli une nouvelle ministre à l’occasion du dernier remaniement ministériel : Emmanuelle Cosse. Mme Cosse succède à Sylvia Pinel, qui a donné son nom au dispositif voté à l’assemblée en août 2015, appelé Loi Pinel, et qui devait arriver à échéance en 2016. Le texte a depuis été prorogé jusqu’au 31 décembre 2017. Le rôle de la nouvelle Ministre du Logement est donc de travailler à son tour à un dispositif législatif intitulé « égalité et citoyenneté » qui permettra de pérenniser la défiscalisation des investissements immobiliers dans le neuf : un nouveau texte pour une future Loi Cosse devrait donc être proposé au second semestre 2016 ou plus vraisemblablement en 2017.

Pourquoi un projet de loi cosse

Le but d’une telle loi sera de donner un coup de boost au marché immobilier avec un ensemble de règles plutôt simples destinées à orienter au mieux les investissements des contribuables. Cela permet d’une part de soutenir le marché immobilier, et d’autre part de soutenir la construction de logements neufs, pour peu que le logement soit compatible avec les règles demandées par le dispositif.

Et c’est bien entendu vers ce soutien au marché du neuf que la nouvelle Loi Cosse devrait consacrer une large part de son texte, avec des réductions d’impôts pour les investisseurs qui joueront le jeu des exigences de la nouvelle loi qui sera alors votée.

Les conditions du dispositif cosse

Tout comme la Loi Duflot et la Loi Pinel avant elle, la Loi Cosse devrait elle aussi fixer un cadre strict d’application des dispositions de la loi, pour bénéficier de ses avantages. D’une part, la loi devrait s’appliquer à une liste de villes précise, comptant parmi les plus denses en population car c’est le plus souvent dans ces secteurs que l’offre de logement est la plus tendue.

D’autre part, il est possible que la nouvelle loi limite les avantages proposés aux seuls investissements réalisés dans l’immobilier neuf. En effet, le précédent dispositif permettait d’investir aussi bien dans l’ancien que dans le neuf, avec des avantages aussi intéressants dans les deux cas. Reste donc à voir si la ministre du Logement Emmanuelle Cosse souhaitera profiter de sa loi pour soutenir la rénovation dans l’ancien, ou si un autre dispositif législatif sera imaginé pour concevoir une solution qui convienne aussi bien au ministère du logement qu’au ministère de l’écologie.

Enfin, tout comme les précédents dispositifs, des plafonds seront très certainement proposés dans le cadre de la nouvelle loi Cosse : la Loi Pinel proposait ainsi des plafonds de loyer et des plafonds de ressources, pour augmenter l’offre de logements à bas prix proposés aux classes moyennes de la population.

Les avantages de la loi cosse

Les avantages de la Loi Pinel se composent de deux aspects qui devraient être repris dans le cadre d’une nouvelle loi, au premier rang desquels on trouve des réductions d’impôts, et la possibilité de louer le bien acquis à un membre de sa famille, ce que la loi Duflot excluait.

Rappelons que la Loi Pinel permet de réduire ses impôts, en fonction de la durée de mise en location du bien acquis : 12% de réduction d’impôt pour un engagement de mise en location de 6 ans, 18% pour 9 ans, et 21% pour 12 ans.

La Loi Pinel permet de louer le bien acquis à un membre de sa famille. Et cela donne un vrai coup de fouet au dispositif depuis son entrée en application, car il permet pour les foyers fiscaux de faire d’une pierre deux coups, d’une part en bénéficiant d’une réduction d’impôts, et d’autre part en aidant un proche à se loger.

Le projet de loi cosse ajourné après la prolongation de la loi pinel jusqu’en 2017

Mais l’élaboration d’un nouveau texte, quand il n’est pas jugé prioritaire par le Président de la République ou le Premier Ministre, demande du temps : Emmanuelle Cosse ne devrait donc pas pouvoir défendre son texte avant plusieurs mois, et pour 2016, il faudra donc se contenter d’une prolongation de la Loi Pinel actuellement en vigueur, jusqu’en 2017.

Et c’est aussi parce que la Loi Pinel avait fait preuve de son efficacité que la ministre peut prendre son temps et travailler sur un nouveau texte qui aura encore plus d’intérêt pour les investisseurs.

En attendant, les programmes immobiliers dans le neuf continueront à appliquer les exigences de la Loi Pinel, avant d’appliquer les conditions de la future Loi Cosse, quand le texte aura été présenté, puis voté à l’Assemblée puis au Sénat.