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Le dispositif « PINEL » a été introduit par l’article 5 de la loi du 29 décembre 2014 du code général des impôts. Ce texte offre la possibilité à des particuliers désireux de réaliser un investissement locatif, de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de leur engagement de louer ce bien nu à un tiers pendant une durée minimale de 6 ans. Le dispositif PINEL a succédé à la Loi DUFLOT qui était entrée en vigueur en 2013. Il en amplifie les effets défiscalisant, puisque là où le mécanisme DUFLOT ne permettait qu’une réduction d’impôt correspondant à 13 ou 18 % du montant de l’investissement, PINEL permet d’atteindre un taux de réduction pouvant aller jusqu’à 21 %. Dans les DOM-TOM le montant du dégrèvement fiscal peut même atteindre 32 %. D’apparence simple, le mécanisme PINEL, comme tous les dispositifs fiscaux, s’articule autour de nombreuses spécificités dont il convient de bien comprendre le fonctionnement avant d’investir.
Les grands principes du dispositif PINEL
Le dispositif PINEL permet à un investisseur de bénéficier de réduction d’impôts pendant plusieurs années consécutives. Pour cela il doi
se porter acquéreur d’un bien immobilier neuf ou en état d’achèvement (VEFA), ou ancien sous réserve d’en effectuer une rénovation complète. L’acquéreur doit en outre s’engager à louer ce bien en tant que résidence principale pendant une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le principe de défiscalisation repose la longueur de cet engagement. Plus la période de location sera longue, plus la réduction d’impôt sera élevée. Le montant maximum de l’investissement sur lequel est calculée la réduction d’impôt est de 300 000 €. Il faut toutefois noter que ce plafond est soumis à une double limite, car seule une valeur maximum de 5 500 €/m sera retenue pour le calcul de la base à partir de laquelle sera déterminée la réduction fiscale.
La part de cet investissement déductible de l’impôt sur le revenu sera quant à elle de 12 % si l’engagement de location est de 6 ans, de 18 % s’il est de 9 ans et de 21 % pour un bail de 12 ans. La réduction d’impôt théorique peut donc être :
De 36 000 € pour un investissement de 300 000 € avec engagement de louer pendant 6 ans
De 54 000 € pour un investissement de 300 000 € avec engagement de louer pendant 9 ans
De 63 000 € pour un investissement de 300 000 € avec engagement de louer pendant 12 ans
Si l’investissement a lieu dans les DOM-TOM les taux de réduction évoqués ci-dessous sont majorés et passent à 23 % pour 6 ans de location, 29 % pour 9 ans et 32 % pour 12ans. Le montant maximum de la réduction est ainsi porté à 69 000 €, 87 000 € ou 96 000 €.
Comment s’applique la réduction d’impôt PINEL ?
Au moment de l’acquisition du bien, l’investisseur doit choisir la durée sur laquelle il s’engage à le louer : 6 ou 9 ans. Par la suite il aura la faculté de proroger cette durée de 3 ans renouvelable une fois. Si son choix initial était un engagement de louer 6 ans, il pourra ainsi prolonger sur 9 ans ou 12 ans.
La réduction sera calculée sur le prix d’acquisition du bien immobilier augmenté des frais. S’il s’agit d’un logement neuf, les honoraires du notaire, la TVA, les droits d’enregistrement s’ajouteront ainsi au prix de vente du bien. S’il s’agit d’un bien réhabilité et transformé en logement, le coût des travaux sera réintégré dans la base de calcul.
Le montant de la réduction est ensuite imputable sur l’impôt sur le revenu de l’investisseur à raison de 2 % par an du montant total de l’investissement pour des durées de location de 6 ou 9ans, puis de 3 % par an pour 3 années supplémentaires au-delà de la 9éme année.
Dispositif PINEL : explication par l’exemple
Qu’en est-il concrètement de la mise en œuvre du mécanisme PINEL ? Prenons l’exemple d’un contribuable qui investit 300 000 € dans un appartement de 40 m² ce qui représente un prix de 6 000 €/m². Le montant sur lequel sera calculée la réduction fiscale sera donc, en vertu du plafond prix/m², de 40 x 5 500 €, soit 220 000 €. Selon que cet acquéreur s’engage sur une durée de location de 9 ou 12 ans, les 2 scénarios seront les suivants :
Location sur 9 ans : 220 000 x 18 % = 39 600 €. L’investisseur pourra donc déduire de son impôt sur le
revenu 4 400 € chaque année pendant 9 ans.
Location sur 12 ans : 220 000 x 21 % = 46 200 €. L’investisseur pourra donc déduire de son impôt sur
le revenu 3 850 € chaque année pendant 12 ans.
Les caractéristiques principales du dispositif PINEL présentées ci-dessus sont néanmoins assorties d’une série de conditions plus spécifiques qui doivent être absolument respectées.
Les principales conditions du dispositif PINEL
Outre la double limite de 300 000 € ou d’un prix de 5 500 €/m² maximum, la typologie de biens concernés, neufs ou anciens réhabilités et l’engagement de location sur 6,9 ou 12 ans, la Loi PINEL pose le principe de plusieurs conditions comme le zonage géographique, le plafonnement des loyers ou le respect de normes de construction.
Inauguré en 2014, le dispositif PINEL devait dans un premier temps s’appliquer jusqu’en 2016. Il a d’abord été prolongé jusqu’au 31/12/2017. Puis la Loi de finances pour 2018 a de nouveau prorogé le dispositif jusqu’au 31/12/2021. Mais il a également été décidé de réduire son champ d’application en ce qui concerne les zones éligibles. La Loi PINEL avait en effet vocation à favoriser la construction de logements nefs dans des zones ou l’offre de biens à la location était insuffisante.
4 zones avaient ainsi été définies dans lesquelles un investissement locatif pouvait être éligible au dispositif PINEL :
- La zone A bis correspondant à Paris et la petite couronne
- La zone A des villes de plus de 250 000 habitants
- La zone B1 des villes entre 150 000 et 250 000 habitants
- La zone B2 des villes entre 50 000 et 150 000 habitants
À compter du 1er janvier 2018, la zone B2 a été supprimée sauf dérogation du préfet.
Les logements éligibles au dispositif PINEL sont soumis à un plafond de loyer dont le barème est révisé chaque année. Il s’agit d’un prix maximum au m². Le calcul du plafond de loyer consiste à multiplier la surface utile du bien par ce barème après application d’un coefficient qui correspond à 0,7 + (19/de la surface utile). À noter que ce coefficient ne pourra jamais être supérieur à 1,2. Le barème pour 2019 est le suivant :
- Zone A bis : 16,83 €/m²
- Zone A : 12,50 €/m²
- Zone B1 : 10,07 €/m²
- Zone B2 : 8,75 €/m²
La formule de calcul sera : [barème Pinel x (0,7 + 19/surface utile)] x surfaces utiles. Si nous prenons le cas d’un appartement de 50 m² situé en zone A bis le montant maximum du loyer sera de :
[16,83 x (0,7 + 19/50)] x 50 = 908,82 €
Il est intéressant de relever qu’avec ce mode de calcul les petites surfaces auront un prix/m² plus élevé. Ainsi, un appartement de 38 m² permettra d’obtenir le coefficient le plus élevé possible soit 1,2 (0,7 +19/38 = 1,2). Le prix de location au m² en zone A bis de ce logement sera ainsi de 20,19 €/m² alors qu’il est de 18,17 €/m² pour un bien de 50 m².
Le dispositif est également soumis à un plafond de ressource des locataires.
Ce critère n’est cependant pas très contraignant, car les plafonds retenus correspondent aux revenus de 80 % des Français. Il sera à titre d’exemple en 2019 pour une personne seule en zones A et A bis de 38 236 €, de 31 165 € en zone B1 et de 28 049 € en zone B2.
Location à un ascendant ou un descendant
S’il est possible dans le cadre de la Loi de louer son bien à un membre de la famille ascendant ou descendant, celui-ci ne devra toutefois pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire. De plus, s’il peut en bénéficier, ce locataire devra renoncer à l’aide au logement.
Respect de normes de construction
Les logements éligibles au dispositif PINEL devront obligatoirement respecter de normes de performances énergétiques et thermiques. Ils devront ainsi être labellisés BBC 2005 ou RT 2012.
Plafonnement des niches fiscales
L’investisseur en immobilier PINEL pourra cumuler l’avantage fiscal du dispositif avec d’autres dégrèvements, mais dans la limite du plafond des niches fiscales de 10 000 €/an.