Dans la crise sanitaire actuelle pourquoi certains investissements immobiliers s’avèrent plus pertinents et sécurisants que d’autres ?

1. Le LMNP est un investissement immobilier

Aujourd’hui, les taux d’emprunts sont particulièrement bas. Auparavant, d’un point de vue économique, il était plus intéressant de réaliser des emprunts sur des périodes courtes afin de payer un minimum d’intérêts.

Désormais, les coûts du crédit sont tellement faibles qu’il est plus intéressant de placer votre capital et d’emprunter le plus possible et le plus longtemps possible, afin de faire travailler l’argent de la banque dans votre intérêt.

Ce mécanisme s’appelle « L’effet de levier du crédit ». Le LMNP est un investissement immobilier qui bénéficie de cet effet.

2. Le LMNP génère des revenus nets de fiscalité

Le LMNP est un mécanisme par lequel vous êtes assimilé à une entreprise individuelle. A ce titre, vous devez être inscrit au Registre du commerce et des sociétés et disposer d’un numéro de SIRET. Toutes ces formalités sont gérées par un cabinet comptable. Les revenus générés par les locations sont donc des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). L’intérêt est, au régime réel, que les revenus tirés des locations vont être réduits des charges et taxes, mais également de l’amortissement comptable des meubles et des murs. Ainsi, les revenus que vous percevez sont souvent sans fiscalité (pas sans IFI par contre) pendant une période allant de 15 à 30 ans.

3. Le LMNP permet d’économiser la TVA

Autre avantage d’être assimilé à une entreprise individuelle, vous bénéficiez aussi de la transparence de la TVA. Vous achetez donc votre bien hors taxes et encaissez des loyers hors taxe. La plupart du temps, c’est le promoteur qui avance la TVA au moment de l’acquisition.

4. Le LMNP apporte un confort de gestion

Dans le cadre du LMNP en résidences gérées, la gestion est également un avantage considérable. En effet, vous passez un bail commercial (en général d’une durée de 9 à 12 ans) avec l’exploitant. Beaucoup de frais qui sont normalement à la charge du propriétaire dans un investissement classique, ne seront pas à votre charge dans le cadre du LMNP géré. En effet, vous n’aurez pas à payer les charges courantes, les frais de gestion locative, les frais de garantie et recherche locative, les frais de rédaction de bail, les frais d’entretien du logement, d’assurance loyer impayé ou encore d’établissement d’état des lieux. De plus, en fonction des exploitants, certaines charges comme les frais de syndic, la taxe d’enlèvement des ordure ménagères (TEOM), les travaux d’entretien et de rénovation pourront être aussi pris en charge par l’exploitant.

5. Le LMNP est un placement sécurisé

Votre locataire étant une société, générant parfois plusieurs millions d’euros de chiffre d’affaires, le risque de défaut de paiement est donc largement inférieur à celui d’un locataire, personne physique classique. Celui-ci vous verse un loyer en contrepartie de l’utilisation de votre bien. Il faut être particulièrement attentif à la qualité de l’exploitant, comme vous le feriez pour n’importe quel locataire personne physique. Un cabinet de gestion de patrimoine indépendant peut vous accompagner dans ce choix. Le loyer est fixé contractuellement dans un bail commercial portant sur 9 à 12 ans et tacitement reconductible, il vous est versé 12 mois sur 12, que votre bien soit occupé ou non.

6. Le LMNP est un placement rentable

Très souvent lorsque l’on parle de rentabilité, il s’agit du montant de loyers perçus sur le prix du bien. Or, cette rentabilité est un indicateur qui peut permettre de comparer un bien locatif à un autre, mais ne correspond pas à la rentabilité réelle du placement.

En effet, sur le montant des loyers perçus, il faut enlever les charges, les taxes, la fiscalité et éventuellement les vacances locatives pour obtenir la rentabilité nette. Ainsi, calculée de manière globale, la rentabilité réelle du LMNP est, sauf exceptions, nettement supérieure à celle d’un investissement classique.

7. Le LMNP peut permettre une réduction d’impôt

Dans le cadre du LMNP géré neuf, il est possible d’opter pour le dispositif BOUVARD. Cette option éligible sur certains types de résidence vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant de l’investissement immobilier hors meubles répartie sur 9 ans. Cette option peut être combinée avec l’option de l’amortissement des BIC afin de bénéficier à la fois de revenus nets de fiscalité mais aussi de la réduction d’impôt.

8. Le LMNP est un investissement d’avenir socialement responsable

Il existe plusieurs types de LMNP géré : résidence étudiante, résidence sénior, EHPAD, résidence de tourisme ou résidence affaire. Chaque secteur ayant ses propres avantages et inconvénients, vous trouverez forcément un bien correspondant à vos attentes. Votre conseiller indépendant peut vous proposer des biens sur des secteurs en forte demande. Qu’il s’agisse de résidences seniors, EHPAD ou résidences étudiantes, aujourd’hui la demande est largement supérieure à l’offre. Il y a donc un besoin sociétal de création de ces résidences.

9. Le LMNP est accessible à tous

Le LMNP géré convient à tous types de patrimoine. A partir de 50 000€ et allant jusqu’à plusieurs millions d’euros, il s’agit d’une stratégie patrimoniale qui permet de se générer des revenus complémentaires, sans gestion, ni aléa, avec un faible effort d’épargne mensuel.

10. Le LMNP est un investissement durable

Le LMNP est un investissement locatif. A ce titre, il n’a pas vocation à être récupéré pour en jouir comme vous pourriez le faire avec un investissement immobilier classique. Lorsque vous signez un bail commercial avec l’exploitant de votre résidence, et que cet exploitant a été soigneusement sélectionné, votre bail sera vraisemblablement reconduit tacitement. Ainsi, vous avez une vision de votre investissement pendant plusieurs dizaines d’années, sans aléa.

Ces 10 points permettent de commencer à se faire une idée de ce qu’est le LMNP en résidence gérée. Il y a encore beaucoup de choses à dire à ce sujet. Nous vous invitons donc à prendre contact avec nos conseillers experts afin qu’ils répondent à toutes vos questions.

Le coronavirus a un impact aussi inattendu que violent sur l’économie et la finance mondiale. Aussi l’ensemble des bourses mondiales ont décroché, à l’instar du CAC 40 qui a baissé de près de 40 % depuis le 1er janvier 2020, passant d’environ 6 000 points à 3 800 points. 

Dans ce contexte, que faire de son épargne. Doit-elle, elle aussi être confinée sur les livrets ? Si vous avez besoin de vos capitaux à court terme, la réponse est oui. Mais dans le cas contraire sachez profiter des opportunités du moment en investissant sur des supports actions, notamment françaises et européennes qui ont perdu près de 40 % de leur valeur en l’espace de 3 mois. Le malheur des uns fait le bonheur des autres dit le proverbe. Il y a donc aujourd’hui un excellent point d’entrée au regard des vingt dernières années 
 

20 ans de CAC 40  : 

Exemple :  

Vous avez investi 10 000 € en Octobre 2009, CAC à 3 800 pts 
Vous revendez en Avril 2015, CAC à 5 000 pts, et avec fait une plus-value de 32 %, soit un gain de 3 200 €. 

Il est très difficile de gérer un portefeuille actions. Vous pouvez donc investir dans des actions au travers d’Organismes de Placements Collectifs en Valeurs Mobilières (OPCVM) dans le cadre d’un Plan d’Epargne en Action (PEA), d’un Contrat d’Assurance-Vie, d’un Contrat de Capitalisation, d’un Plan d’Epargne Retraite (PER), chacun ayant ses spécificités.   

Le coronavirus reste tout de même source d’incertitudes économiques et financières. Il faut donc allier sécurité et rendement. Les fonds euros des assurances-vie, bien que faiblement rémunérés ont permis de protéger le capital en ce début d’année. 

De même, les fonds à dominante « immobilier », plus rémunérateurs que les fonds euros, résistent pour le moment très bien à la crise. 

Pour les investisseurs qui souhaitent profiter des marchés boursiers mais avec tout de même un filet de sécurité, il existe des produits dits à formule répondant à ce cahier des charges. Il y a de nouveau un intérêt à se positionner sur ces produits étant donné la cotation des marchés boursiers.  

Il est important de diversifier son patrimoine sur différentes classes d’actifs (action, obligation, immobilier, monétaire), et de sélectionner avec soin les contrats, les OPCVM et les fonds euros.