Qu’est-ce qu’un OPCI ?

Un OPCI (Organisme de Placement Collectif dans l’Immobilier) est un véhicule d’investissement, existant depuis 2008, qui permet de regrouper plusieurs investisseurs afin qu’ils investissent de manière indirecte collectivement dans l’immobilier. Accessible par le biais d’un compte-titre ou même d’une assurance-vie, l’OPCI permet de réaliser un placement immobilier indirect tout en conservant dans le même temps son épargne. Cet investissement, qui appartient à la famille d’investissement « Pierre Papier », vise donc à redistribuer des revenus directement créés par le parc immobilier détenu ou par les parts de SCI acquises.

Quelles peuvent être les formes juridiques d’une OPCI ?

On décompte 2 formes différenciées d’OPCI. Celui-ci peut prendre la forme d’une SPPICAV (Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable), où l’actif est alors divisé en 3 principales poches : l’immobilier, les actifs non immobiliers (actions, obligations, OPCVM) et les liquidités. La SPPICAV est un véhicule de grande valeur si l’on cherche à combiner investissements immobiliers et profits de rendements intéressants de produits financiers : une diversification des actifs intéressante.

L’autre forme d’OPCI est connue sous le nom de FPI (Fonds de Placement Immobilier). Le FPI ne dispose pas de la personnalité morale, au contraire d’une SPPICAV qui constitue une société anonyme. La composition de l’actif reprend les 3 poches citées pour les SPPICAV, mais l’objectif des FPI est plus de dégager des revenus réguliers. De plus, vous pouvez souscrire à un FPI à crédit, contrairement au SPPICAV.

Quelle est la fiscalité appliquée sur les opérations d’une OPCI ?

Selon la forme adoptée par l’OPCI, la fiscalité de l’une par rapport à l’autre sera différente. Pour les revenus distribués par une OPCI SPPICAV, ils sont automatiquement soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique à hauteur (12,8%) à quoi s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%), soit une taxation de 30%, bien que vous ayez tout de même la possibilité de choisir l’impôt sur le revenu.

Dans le cas d’un FPI, celui-ci est également fiscalement transparent, et c’est donc de nouveau aux associés de s’acquitter de l’impôt. Les origines de ces revenus sont au nombre de 4 : plus-value mobilière, plus-value immobilière, revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La fiscalité sera donc tout à fait malléable selon la composition du portefeuille de l’OPCI. Celle-ci devra être étudiée avec attention, avec notamment certains choix comme pour les revenus fonciers entre le régime réel et le régime micro-foncier qui ont une certaine influence sur le poids de vos impôts.

En cas de revente d’OPCI ou de parts de celui-ci, dans le cas d’un OPCI SPPICAV, les plus-values réalisées dans le cadre d’une vente de parts sont soumises au Prélèvement Forfaitaire Unique et prélèvements sociaux de 30%. Pour ce qui est des FPI, les plus-values réalisées sont soumises au taux forfaire de 19% et aux prélèvements sociaux (17,2%), bien que puisse intervenir un régime d’abattement après 6 années de détention des parts. Sachez enfin qu’un OPCI constitue bien une part du patrimoine taxable dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Quelles différences avec une SCPI ?

Autre support d’investissement « Pierre Papier », la SCPI présente une composition de l’actif différente de l’OPCI. Contrairement à la SCPI, l’OPCI n’investit pas uniquement dans l’immobilier comme vu précédemment. L’OPCI est par conséquent plus sensible aux variations du marché, conséquence directe de la composition de l’actif où l’on trouve également des valeurs mobilières dans le portefeuille. OPCI comme SCPI peuvent être détenus directement ou par le biais d’une assurance-vie. Cependant, seul l’OPCI peut être détenu à travers un compte-titre. L’OPCI permet également d’investir dans des logements meublés, et surtout de bénéficier de la fiscalité afférée au dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel) à travers ce qui s’appelle un FILM (Fonds d’Investissement dans la Location Meublée).

Pour ce qui est un montant minimum de souscription, avantage à l’OPCI qui ouvre la porte à partir de quelques euros, contre quelques milliers d’euros en général pour les SCPI. Avantage de nouveau à l’OPCI quant à la liquidité car l’OPCI doit impérativement présenter une poche destinée à cet effet, l’investisseur pouvant donc récupérer sa mise à tout moment ou presque. Enfin, les frais d’entrée en OPCI sont également moins importants que ceux afférés à une entrée au sein d’une SCPI.

Le Cabinet SILVERIS GESTION PRIVEE dispose de la qualité de Conseil en Investissement Financier délivré par l’ANACOFI-CIF, agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). A ce titre le Cabinet répond à toute demande d’investissement en OPCI entrant dans ce cadre par un processus de Lettre de mission, d’abord, qui permet de faire connaissance avec chaque client, ses objectifs et sa situation, puis un rapport de mission, qui permet de faire une sélection de plusieurs préconisations adaptées et ciblées. Enfin, une fois la mission terminée, le Cabinet SILVERIS GESTION PRIVEE accompagne le client dans l’exécution opérationnelle de la souscription.