Défiscaliser est bien dans l’air du temps. Pour ce faire, les contribuables disposent de nombreuses solutions, surtout s’ils décident d’investir dans la pierre, et plus particulièrement dans l’investissement locatif. Cette formule permet de réduire ses impôts dans la durée, avec des dispositifs performants que les Parlementaires ont mis en place au fil des années. Le particulier dispose donc de plusieurs moyens d’investir dans l’immobilier locatif, et nous vous proposons dans ce dossier de revenir sur ces différentes méthodes pour payer moins d’impôts.

La loi cosse

Dans le cadre de l’achat d’un logement dans l’ancien donné en location à usage de résidence principale d’un locataire, la loi Cosse permet de déduire de ses revenus fonciers un abattement allant de 30 à 70%. Le bénéfice de l’application de cet abattement, qui permet d’amoindrir la pression fiscale des revenus fonciers, dépend notamment du montant du loyer, du fait que le bien est destiné à une personne en difficulté. il peut s’agir d’un logement social ou très social, ou enfin d’un appartement proposé à un montant intermédiaire.

La loi censi-bouvard

Les particuliers qui privilégieraient un bien neuf en location meublée avec un bail commercial peuvent s’orienter vers la loi Censi-Bouvard. Dans le cadre de ce dispositif -qui touche à sa fin au 31.12.2017, une baisse d’impôt correspondant à 11% de la valeur du bien est proposée. Dans la limite toutefois de 300 000 € et étalée sur 9 ans. Le dispositif concerne les résidences gérées ou résidences de services: la résidence étudiante, la résidence de tourisme classée (jusqu’au 31.12.2016), la résidence médicalisée et la résidence sénior.

La loi monuments historiques

C’est la plus vieille loi incitative sur l’immobilier puisqu’elle date de 1913. Dans le cadre de l’achat d’un bien classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, l’investisseur peut, sous réserve de rénover le bien conformément aux prescriptions de l’architecte des bâtiments de France, imputer sans plafond la totalité des travaux sur son revenu imposable, et à la condition de le conserver pendant 15 années. Voir la Loi Monuments Historiques. La loi sur les Monuments historiques permet s’adresse donc prioritairement aux contribuables ayant très une forte imposition sur le revenu.

La loi malraux

En vigueur depuis 1962, la Loi Malraux a été pensée pour permettre aux particuliers acquérant un bien situé en secteur sauvegardé ou dans une zone protégée, de réduire son imposition dans la limite de 30% du coût total des travaux, avec une limite de 100 000 € de travaux par an -qui a été revue en 2016 pour atteindre un plafond de 400.000 euros-, réduction fiscale qui peut se révéler très intéressante lorsqu’on a des revenus exceptionnels. L’immeuble éligible en Malraux est situé sur un secteur sauvegardé, une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager) ou AMVAP (Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine), strictement encadré par la Loi, ce qui restreint son champ d’application au coeur des centre-villes de caractère. Contre un engagement de location en revenus fonciers de 9 ans, le contribuable investisseur réduit son impôt sur le revenu de 22% ou 30% des travaux, c’est une somme !

La loi pinel

Nous avons eu l’occasion de parler de la Loi Pinel à plusieurs reprises sur ce site. Elle vient d’être prolongée jusqu’au 31.12.2021, et d’être recentrée sur les zones tendues définies par le Ministère de la cohésion des territoires, qui établit un zonage par commune. Cette loi ne concerne que les investissements locatifs dans le neuf. Elle est conditionnée par la norme RT2012, ainsi que par le respect des conditions de ressources et des plafonds de loyer qui varient suivant le lieu de situation de l’immeuble (zone Abis, A, B1 etc.). Outre le zonage, les conditions de ressources sont fonction de la composition du foyer fiscal du locataire (les ressources diffèrent pour une seule personne, deux, avec enfant à charge etc.). La défiscalisation appliquée dépend du nombre d’années de mise en location du bien : 6, 9 ou 12 ans, pour respectivement 12, 18 et 21% de réduction d’impôt sur le revenu. La location doit constituer la résidence principale du locataire.

Le dispositif loi Pinel est attractif pour l’acquéreur d’un bien immobilier neuf, puisqu’il ajoute à la constitution d’un patrimoine immobilier un avantage fiscal non négligeable. En effet, il peut obtenir une réduction d’impôt pendant 6, 9 ou 12 ans, en fonction de la durée à laquelle il s’engage à louer. Dans l’ancien, une mesure équivalente existe, moins connue, qui permet d’obtenir des réductions d’impôt plus élevées. Lequel est le plus avantageux ? Le Pinel neuf ou le Pinel ancien optimisé, appelé également pinel optimisé déficit foncier ?

Qu’est-ce que le pinel ancien optimisé au déficit foncier ?

Quels sont les biens concernés par cet investissement en loi pinel optimisé au déficit foncier ? Situés en centre-ville, ce sont souvent des appartements diagnostiqués insalubres et inhabitables, ou des biens ayant été utilisés pour une activité professionnelle. Qu’est-ce qu’un bien pinel réhabilité optimisé au déficit foncier  ? C’est un ou plusieurs logements créés dans un ancien bureau, un atelier, un commerce. Le bien immobilier concerné fait en effet l’objet d’un changement d’’affectation nécessitant des travaux lourds (création de salles de bains, chambres, séjour, mise aux normes thermiques et acoustiques par exemple). Les deux éléments – insalubrité et travaux importants suite à changement d’affectation – doivent exister pour que le bien soit éligible au dispositif. Une fois terminé, le bien rénové doit répondre aux normes de hautes performances énergétiques. De ce point de vue, égalité avec le Pinel neuf.

Pas de zonage pour le dispositif pinel optimisé au déficit foncier

Le zonage du Pinel neuf ne s’applique pas pour les biens éligibles à ce dispositif loi pinel optimise deficit foncier. La volonté de l’État est de favoriser la création de logements dans les centre-villes des villes de taille moyenne pour renforcer l’attractivité des territoires. Les possibilités géographiques sont donc plus nombreuses, et les lieux d’implantation ne sont pas toujours des zones tendues avec des prix du foncier forts. En effet, les biens éligibles au Pinel neuf sont souvent en dehors des grandes métropoles, situés dans des zones d’attractivité principalement constituées des centre-villes de villes moyennes de France. Il s’agit de calibrer une offre faisant revenir les locataires dans les rues des centres-villes, mieux équipées, plus proches des services, dans des villes ayant signé la charte « Action Cœur de ville », soit à ce jour 222 villes de France . Avantage pinel optimisé déficit foncier.

Plafonnement sur le montant total de l’investissement en pinel réhabilité optimisé au déficit foncier

Si le zonage attribué au Pinel neuf ne s’applique pas au bien en loi pinel optimise deficit foncier, les plafonds restent identiques. Celui de 300 000 € d’investissement par an est toujours valable, ainsi que les 5 500 € du M2 maximum. Les taux de réduction d’impôts restent les mêmes, en fonction de la durée de location(6, 9 ou 12 ans), à savoir 2 % par an pendant 6 ou 9 ans, puis 1 % par an ensuite jusqu’à la 12^e année. En revanche, lorsque des travaux d’amélioration de l’habitat sont prévus qui excèdent l’enveloppe Pinel – c’est le principe du pinel optimisé au déficit foncier – le plafond des niches fiscales de 10 000 € s’applique seulement aux travaux éligibles Pinel, mais il ne s’applique pas aux travaux hors Pinel. Ces derniers ne sont pas perdus. Ils génèrent un déficit foncier complémentaire qui s’impute sur les revenus fonciers existants ou à venir. Le déficit foncier est en effet reportable 10 ans. L’investisseur bénéficie à la fois d’une réduction d’impôt Pinel, et à la fois d’une charge déductible sur ses revenus fonciers, c’est-à-dire qu’il agit sur deux mécaniques parfaitement complémentaires qui, dans certains cas, rendent ses revenus fonciers non fiscalisés pendant quelques années..Autre avantage du Pinel ancien optimisé, les droits d’enregistrement ne se calculent que sur le foncier, pas sur les travaux.

Programme pinel optimisé au déficit foncier : pouvoir reporter le déficit

Opter pour un programme clé en main permet d’avoir l’assurance que c’est tout l’immeuble qui fera l’objet des travaux de réhabilitation ou de changement d’affectation. C’est une garantie pour que le bien soit protégé et valorisé sur le long terme. Un programme pinel optimisé au déficit foncier est difficile à trouver. Rapprochez-vous de professionnels qui ont le réseau nécessaire pour être informé des opportunités. Un programme pinel optimisé déficit foncier est une perle rare sur le plan patrimonial. En outre, il permet parfois aux contribuables imposés à des taux supérieurs à 30 % de descendre d’une tranche.

Quels sont les avantages d’un investissement en loi pinel optimisé au déficit foncier ?

Un programme pinel optimisé au déficit foncier offre des atouts supplémentaires à un Pinel neuf. L’investisseur peut combiner deux avantages, ceux du dispositif Pinel et ceux du déficit foncier pour les travaux excédant le Pinel. En effet, ces travaux qu’il aura réalisés sont déductibles de son revenu global imposable s’il est au régime réel (de plein droit si les revenus dépassent 15 000 € par an, sur option en dessous). Le plafond de déduction est fixé à 10 700 € par an. Le reste est reportable sur les 10 années qui suivent l’année des travaux.

Le dispositif pinel optimisé au déficit foncier : une opération à tiroir

Ainsi, le dispositif pinel ancien optimisé au déficit foncier crée un effet de levier sur vos économies d’impôts. En articulant réduction et déduction d’impôt. L’idée centrale est que contrairement au Pinel neuf, vous pouvez cumuler la réduction d’impôt avec un déficit foncier. Une première réduction d’impôts s’opère avec la réduction Pinel, calquée sur le Pinel neuf. Puis, dans un deuxième temps, une déduction sur les revenus fonciers (intérêt d’emprunts) et sur le revenu imposable global (travaux) s’opère. Faisant baisser l’impôt à payer par effet tiroir. Encore un avantage, et non des moindres pour ceux qui sont en tranche marginale élevée, pour le pinel optimisé déficit foncier.

Rappel du mécanisme du dispositif pinel optimisé au déficit foncier

Les revenus du patrimoine sont fortement taxés (jusqu’à 66,2 % en additionnant le taux marginal d’imposition de 49 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %). Dans ce contexte fiscal, le pinel ancien optimisé au déficit foncier fait baisser la pression. La condition est qu’après travaux, le logement réponde aux 15 caractéristiques de décence exigées, ainsi qu’à 6 des 12 indicateurs de performance technique requis.

Illustration de l’avantage du pinel réhabilité optimisé au déficit foncier

Pour un investissement Pinel neuf à 300 000 € et une location sur 9 ans, le taux de réduction d’impôts de 18 % s’applique. La réduction d’impôt Pinel est de 54 000 €.

Pour un investissement Pinel optimisé au déficit foncier de même montant comprenant 100 000 € de travaux dont 45 % éligibles en Pinel et 55 % au déficit foncier on obtient :

1. une réduction d’impôts Pinel de 18 % x (200 000 + 45 000) = 44.100 €.
2. une déduction d’impôt sur le revenu de la première année due à l’imputation sur le revenu global de 10 700€ de montants de travaux, soit une économie d’impôt de 3.210 euros en tranche marginale à 30 %.
3. une déduction de (55 000-10 700)x0,30 = 13.290 €.

Soit un gain fiscal de 44.100 + 3.210 + 13.290 = 60 600 euros, hors gain sur les prélèvements sociaux chiffré à 7 619 euros (17,2 % x (55 000-10 700)).

Pour un contribuable en tranche mariginale d’impôt à 41 % le gain 1) est le même, par contre le gain 2) passe à 4.387 euros, et le gain 3) passe à 18 163 euros. Soit un avantage fiscal total de 44.100 + 4.387 + 18.163 = 66.650€.

Par rapport au Pinel neuf, l’économie fiscale avec le pinel optimisé au déficit foncier est supérieure d’environ 26 %, 37 % et 41 % suivant que la TMI est de 30 %, 41 % ou 45 %. En dehors des avantages proprement immobiliers liés à l’ancien, l’effet de levier fiscal de l’investissement en loi pinel optimisé au déficit foncier est donc d’autant plus significatif que vous êtes en tranche marginale élevée !

Plafonds de loyer duflot/pinel métropole 2017 :

Le plafond de loyer est fonction d’un découpage en quatre zones opéré par le Ministère du Logement,  Abis, A, B1 et B2, classées du marché locatif le plus tendu (Paris, zone Abis) au moins tendu (B2).

Le plafond Pinel est exprimé par mois et par mètre carré de surface habitable.

Ce montant est décidé par le Ministère du Logement et révisé chaque année en fonction de l’indice de revalorisation des loyers.

Un plafond « local » peut toutefois s’appliquer, sans pouvoir être supérieur à celui établi par le zonage national, suivant la politique d’urbanisme des métropoles, comme à Lyon et Villeurbanne où le plafond est à 11,90 €/m², ou suivant des décisions prises au niveau d’une communauté de communes, d’une agglomération ou d’un conseil municipal, comme à Lille ou à Paris.

Zones

A bis  16,83 €
A  12,50 €
B1  10,07 €
B2  8,75 €

(1) Pour le classement des communes par zones, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-360-20-30 au I-A-2 § 23 à 29.

Plafonds de ressources duflot/pinel métropole 2017 :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Les plafonds de ressources varient suivant le nombre d’occupants dans le logement. Les montants indiqués sont nets et correspondent aux revenus perçus en N-2 suivant l’entrée dans le logement.

Pour éviter les risques de requalification fiscale et obtenir les précisions nécessaires à la bonne marche de votre investissement PINEL quant au calcul des surfaces habitables, de l’appréciation des ressources et des documents nécessaires à la conclusion des baux, faites-vous assister par les conseillers du cabinet Silveris en demandant notre Mandat d’accompagnement en Loi PINEL.

Pour calculer l’impôt et faire une simulation de ce qui sera dû au Trésor public en 2020 vos revenus perçus en 2019 il suffit d’utiliser la formule ci-dessous :

(1) Avant application éventuelle du plafonnement des effets du quotient familial, de la décote et des réductions et crédits d’impôt.
(2) Le taux marginal d’imposition correspond à la tranche maximale du barème applicable aux revenus.
(3) R : revenu net imposable ; N : nombre de parts de quotient familial

Source : Le Particulier, vérifiée par Silveris.

Décote et quotient familial sont pris en compte

En pratique, la simple application du barème ne suffit pas pour le calcul de l’impôt 2019. Dans la plupart des cas, il faut également tenir compte du plafonnement du quotient familial accordé aux familles et de la décote, à savoir la remise accordée sur l’impôt théoriquement.

En 2019, le plafond de l’avantage fiscal du quotient familial – procuré à ceux qui ont des enfants à charge – est également revalorisé. Il passe à 1 551 € pour une demi-part fiscale, contre de 1 527 € l’an dernier.

Quant à la décote, elle est réservée aux contribuables dont l’impôt sur le revenu brut est inférieur à 1 595 € (célibataires, divorcés ou séparés, veufs) ou à 2 627 € pour les couples. Elle est égale à la différence entre 1 196 € pour les personnes seules ou 1 970 € pour les couples et les trois-quarts du montant de l’impôt brut résultant du barème (avant déduction des réductions et des crédits d’impôt) réclamé au contribuable. La décote est calculée directement par le fisc.

Cet article fournit les dates de déclaration d’impôt 2019 pour l’IR et l’IFI

Quelle est la date limite pour faire votre déclaration d’impôt sur le revenu en 2019 et comment la faire ?

Au titre de l’impôt sur le revenu (IR) les dates limites 2019 sont les suivantes:

• mardi 21 mai 2019 pour les départements 1 à 19 ainsi que pour les non-résidents et Monaco
• mardi 28 mai 2019 pour les départements 2A à 49
• mardi 4 juin 2019 pour les départements 50 à 95 et les DOM.

Pour la déclaration 2019 des revenus 2018, la date limite indique le dernier jour de déclaration sur Internet.Pour déclarer munissez-vous de votre numéro fiscal sur impots.gouv.fr ou sur l’appli smartphone de l’administration fiscale (iOS, Google Play, Windows Phone).

Date de déclaration IFI 2019 (impôt sur la fortune immobilière)

Les dates ci-dessus concernent également l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Modalités de déclaration ifi 2019

Dans tous les cas, quelle que soit le montant du patrimoine imposable à l’IFI, il faut remplir une déclaration spécifique, le formulaire 2042 IFI, en complément de la déclaration de revenus de 2018 papier ou en ligne sur impots.gouv.fr. La date limite de déclaration d’IFI est donc la même que celle en vigueur pour la déclaration de revenus et les formulaires doivent être envoyés en même temps (2042 et 2042 IFI), papier ou en ligne.

Attention, en 2019, tous les foyers fiscaux doivent déclarer en ligne. Pour les personnes exemptées de télédéclaration (les exceptions sont listées sur le site impots.gouv.fr) la déclaration papier a une date-limite fixée au 16 mai, quel que soit votre département de résidence.

Publiée au journal officiel le 30 décembre 2018, la loi de finance 2019 apporte, comme chaque année, son lot de nouveautés. Le dispositif Pinel est prorogé. Côté lmnp et revenus fonciers, les loyers imposables feront l’objet d’un acompte par prélèvement bancaire. Une option a été créée pour les associés de SCI, qui peuvent désormais renoncer aux choix de l’IS dans les 5 ans. Des restrictions prenant effet dès 2020 pour la nue-propriété. Le résumé sur ces points et quelques autres de la loi de finance 2019.

Le dispositif Pinel est prorogé, complété avec l’acompte de 60 % dès janvier

Concernant le dispositif Pinel 2019, les conditions d’accès et plafonds de ressources ne bougent pas, ce, au moins jusqu’à la fin de l’année. Nouveauté, les non-résidents qui avaient investi dans un bien Pinel conservent le bénéfice des réductions d’impôts jusqu’à la fin des années qui restent à courir. Attention, pour les zones B2 et C, la date d’extinction du dispositif est repoussée au 15 mars. Cependant, pour en bénéficier, il faut que la demande de permis de construire ait été faite avant le 31 décembre 2017. Et que l’acte d’achat soit signé avant le 15 mars.

Par ailleurs, avec le prélèvement à la source, la règle change pour la réduction d’impôt. Les investisseurs perçoivent une avance de 60 % de leur avantage fiscal dès le 15 janvier de l’année. Par ailleurs, la nouvelle loi de finances étend le dispositif Pinel aux logements anciens (Loi Denormandie). Pour bénéficier de ce nouveau volet Pinel, le bien (entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021) doit répondre à certaines conditions de localisation. Et faire l’objet de travaux de réhabilitation pour un montant d’au moins 25 % du coût total de l’investissement. Les décrets Denormandie sont toujours en attente pour déterminer les secteurs éligibles.

Le statut du lmnp : prélèvements d’acomptes mensuels

L’administration prélève chaque trimestre, ou chaque mois, un acompte d’impôt calculé sur les revenus locatifs du lmnp des années précédentes (2017 et 2018 pour 2019). Il faut donc continuer de remplir une déclaration d’impôts, pour y mentionner les revenus locatifs perçus. La régularisation se fera l’année suivante en cas d’écart ou de variation d’une année sur l’autre. À l’été 2020, donc, pour les revenus locatifs perçus en 2019.

Lorsque le particulier est sous le régime micro-BIC, les acomptes versés viennent en déduction de l’impôt sur le revenu de l’année concernée. S’il a opté pour le régime réel, le principe de la déclaration et de la liasse fiscale est maintenu. Les bénéfices sont imposés au niveau de l’impôt sur le revenu, donc par le biais de prélèvement à la source. Et les déficits sont reportables les années suivantes et viennent aussi en déduction du revenu global de l’administré.

Dans le cadre de la modernisation du recouvrement, un crédit d’impôt est prévu (CIMR), pour éviter la double imposition en 2019. Selon les cas, les revenus courants tirés de la location meublée non professionnelle (lmnp) et les prélèvements sociaux 2018 afférents sont plus ou moins neutralisés par ce crédit d’impôt. Rapprochez-vous de votre gestionnaire de patrimoine pour faire une estimation, le mode de calcul est assez élaboré.

Loi lmnp Censi-Bouvard, la réduction d’impôt supplémentaire

Avec la nouvelle loi de finances 2019, la réduction d’Impôt de 11 % sur le prix de revient (Loi Censi-Bouvard) est prorogée jusqu’en 2 021. Elle complète le régime de loueur en meublé non professionnel en l’alignant sur la date d’extinction de la loi Pinel et de la loi Denormandie. Cela concerne uniquement les investissements en résidence service (EHPAD, SSR, étudiant, senior). A noter que les résidences de tourisme n’en bénéficient plus depuis 2016. Cette réduction sur les impôts peut toujours s’étaler sur 9 ans, et le solde être reporté sur les 6 années suivantes. C’est une différence majeure avec la loi Pinel dont l’excédent n’est pas reportable.

La nue-propriété un peu chahutée

L’article 109 de loi de Finances élargit la notion d’abus de droit en matière fiscale. Auparavant, l’abus n’était caractérisé que lorsqu’était faite la preuve que la donation de la nue-propriété était exclusivement faite pour alléger ou contourner l’impôt à payer. Dorénavant, le vocabulaire a changé, et la notion d’exclusivité a fait place à celle de principale. Les donateurs le savent, la transmission n’est taxée que sur la valeur de la nue-propriété. Si cette notion d’abus de droit fiscal est élargie, les opérations de donation en nue-propriété sont impactées, parce qu’elles seront alors taxées sur la valeur en pleine propriété. Il convient d’être prudent en la matière.

Des précisions attendues par les professionnels

C’est un assouplissement qui peut laisser place à des interprétations plus dures des montages patrimoniaux de la part de l’administration fiscale. Les démembrements sont directement concernés. Même si l’article est présent dans la loi qui a été promulguée, il ne concernera que les actes signés à partir du 1er janvier 2020. L’ensemble des professionnels concernés (avocats fiscalistes, gestionnaires de patrimoine, notaires) attendent des précisions des pouvoirs publics qui n’ont pas encore été faites.

La SCI et la loi de finances 2019 : renoncer à l’IS est possible dans les 5 ans.

Avec la loi de finances 2019, il est désormais possible de renoncer à l’option impôt sur les sociétés dans un délai de 5 ans après l’avoir choisi. Pour que cela prenne effet, il faut que le particulier actionnaire de la SCI le notifie expressément à l’administration fiscale. Toutefois, passé ce délai, le choix est irrévocable, et, comme avant, il faut dissoudre la société pour y renoncer. Une souplesse bien accueillie, car avantageuse, notamment lorsque les bénéfices escomptés sont plus faibles que prévu.

Les versements sur Perp : des modifications de leur déductibilité

Le principe du Perp est de pouvoir déduire les sommes versées des revenus imposables. Cette opération avait jusqu’en 2018 des conséquences sur le paiement de l’impôt de l’année suivante. Dans la limite de certains plafonds. Avec la nouvelle loi de finances et le prélèvement à la source, il ne sera pas possible de déduire ces montants des revenus 2018, du fait de l’année blanche. Ensuite, pour l’année 2019, un changement s’opère. Le montant qu’il sera possible de déduire des revenus de l’année N est directement lié à celui des versements moyens qui auront été faits sur l’année N-1 et N.

L’impact de la loi de finances 2019 sur la gestion de votre patrimoine

D’autres éléments ont été modifiés par la loi, en lien avec votre gestion de patrimoine. En résumé, toutes les réductions d’impôts liées aux investissements immobiliers — Duflot, Pinel, Scellier, Girardin logement — bénéficient d’une avance de trésorerie versée le 15 janvier de l’année. Le dispositif Malraux continue de bénéficier du crédit d’impôt (30 % ou 22 %) mais versé l’année suivante lors de la régularisation annuelle (sauf pour l’année 2019, comptabilisé sur l’année en cours). Le PEA a été assoupli, les sorties avant 5 ans sont soumises à la Flatax. Le Pacte Dutreil est lui aussi impacté : pour en bénéficier, les seuils de détention ont été modifiés. Enfin, les Bitcoins, pour lesquels les gains de cession occasionnels sont soumis aussi à la Flatax. Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) a été prorogé jusqu’à la fin 2019.